店舗付きマンションの大きなリスク😕


店舗つきマンション画像

1階がテナントの賃貸マンション。

アパートマンションを建てる場合、1階を店舗あるいはテナント部屋にする場合も少なくありません。

私の物件もそうです。

1階がテナントで2階以上の部分が住居部屋となっています。

ところで1階を店舗あるいはテナント部屋として貸すのは賢明なのでしょうか。

店舗付きマンションには大きなリスクがある

1階を店舗あるいはテナントにすることには大きな理由があります。

住居用部屋の場合、2階建て以上のアパートマンションにする場合、どうしても1階部屋は人気がなく、家賃も幾らか上階よりも安く設定することが多くなります。

やはり人は、セキュリティなどを意識しますので、上階のほうが幾らか安心という心情が働くのでしょうか。

また水害も近年多発していますので、その面でも上階のほうが安心だと感じることでしょう。

よって住居用マンションの1階は人気がなく、住居賃貸以外で賃貸されることが少なくありません。

例えば駐車場として使用しているマンションがあります。

またオーナーさんの部屋として1階を使用している場合もあります。

そしてもう1つの選択肢が店舗ないしはテナントとして活用することも多くみられます。

実際のところ店舗ないしはテナントは1階が一番有利だといわれています。

つまり住居部屋と異なり、店舗やテナントは1階の需要が大きいのです。

よって1階部分を店舗ないしはテナントとして賃貸することがあるのです。

おそらく駐車場にするよりも、テナントや店舗にしたほうが、収益も良いことでしょう。

花画像

店舗やテナント物件は空室がなかなか埋まらないことがある。

ではマンションを建てるならば店舗付きマンションにすればいいのではないかと思われるかもしれませんが、事はそう簡単ではないのです。

店舗やテナントを1階に設けた場合、いつも満室であるならば、いいのですが、そういうわけにはいかないのです。

建ってる場所にもよりますが、テナントや店舗の入居斡旋は住居部分よりも容易ではありません。

ひどい場合は3店舗、用意したものの3店舗ともに空室のままということも珍しくありません。

そうなれば収益はありませんし、固定資産税や管理維持費のみがかかってしまいます。

よって店舗やテナントを設ける場合は、エリア的に店舗等の需要はどうか、駅に近く人通りもそこそこあるかといった要素を注意深く検討する必要があります。

私個人の意見としては都心部で、通りに面した1階部分でないかぎり店舗やテナントは設けないほうが無難ではないかと思います。

追記:店舗賃貸、つまりはテナント賃貸のデメリットについて書きましたが、入居斡旋が容易でないという大きなデメリットを店舗付きマンションはかかえています。

とくにテナント賃料が高額になれば高額になるほど、なかなか入居事業者が決まりません。

私の自宅近くに、1階と2階の両方のテナントの入居募集が行われていますが、賃料はなんと

約170万円です。

さすがにこれだけの賃料がかかる物件となると、よほどの事業者でなければ入ってきません。

そしてこの物件ですが、以前に入居していた事業者が退去して、数年以上が経過していますが、入居募集が行われていますが、いまだに空室のままです。

ところでテナント賃貸には、デメリットだけでなくメリットもあります。

その1つは住居部分の賃貸よりも経年劣化による家賃の下落の影響を受けにくいというてんがあります。

というのもテナント賃料は、主に周辺エリアに坪あたりの賃料で決まるからです。

例えば1坪あたり平均賃料が5000円ならば、20坪あるならば賃料は約100000円となります。

その一方で周辺エリアの坪あたりの相場は景気動向などに敏感に反応し上がったり下がったりします。

いずれにしてもテナント賃貸には住居賃貸にはないメリットもあればデメリットもあります。

追記:テナント賃貸のデメリットとしては、賃料の変動があります。

そのてんについては以下の記事をご覧ください。

アパートにしてもマンションにしても1階は上階と比べて人気がありません。

おそらくは1階は2階や3階と比較して賃料も幾らか安くなっていることでしょう。

人気がないのは、1階となると防犯面での不安があるということや、上階からの騒音への不安もあるからなのかもしれません。

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大東建託設計施工管理のアパート。

そこで3階建て以上のRCマンションとなると、1階をテナントにする場合があります。

というのも住居としては、1階は人気がありませんが、その逆にテナントは1階が最も人気があるからです。

実は私の所有マンションも1階はテナントと車の駐車場にしているのですが、賃料はおそらくは住居にしていた場合よりも高くしています。

しかもこのテナントのメリットは、住居のほうは経年とともに賃料は下がっていく傾向にあるのですが、テナントの場合は経年によって賃料が下がるということが住居ほどではないのです。

というのかテナントの賃料は、そのテナントがあるエリアの賃料相場に大きく左右されます。

ですから人口が増え、さらに活況で賑わっているエリアであるならば、テナントの賃料相場が上がり、それに伴って賃料を上げることもできるのです。

つまりはテナント賃貸によって経年に左右されない安定収入を確保していくことができるというメリットがあるのです。

しかしテナント賃貸には大きなデメリットがあります。

とくに20万円を超えるようなテナントとなると大きなデメリットがあります。

それは入居する事業者がなかなか決まらないというデメリットです。

例えば私の所有マンションから数キロ離れたところにある賃貸最大手の大東建託パートナーズ管理のテナント部屋ですが、2018年12月から入居が可能になっているものの、テナントの2部屋が空室のままです。(2019年6月現在)

賃料も約24万円と高めですが、1年半以上、募集を続けていても入居事業者が決まっていません。

そのマンションがある場所も主要な駅から徒歩10分圏内にありますが、それでも決まりません。

このケースは決して珍しいことではありません。

1年半や2年、3年と入居者募集を続けているテナント物件は幾つもあることでしょう。

上記の物件の場合、賃料が約24万円ということですから、それが2部屋空いているということで、月額で約48万円の収益を得そこなっていることになります。

年間では約500万円です。

たしかにテナント賃貸には大きな落とし穴があるのです。(20/12/29)