店舗付きマンションの大きなリスク😕


店舗つきマンション画像

1階がテナントの賃貸マンション。

アパートマンションを建てる場合、1階を店舗あるいはテナント部屋にする場合も少なくありません。

私の物件もそうです。

1階がテナントで2階以上の部分が住居部屋となっています。

ところで1階を店舗あるいはテナント部屋として貸すのは賢明なのでしょうか。

店舗付きマンションには大きなリスクがある

1階を店舗あるいはテナントにすることには大きな理由があります。

住居用部屋の場合、2階建て以上のアパートマンションにする場合、どうしても1階部屋は人気がなく、家賃も幾らか上階よりも安く設定することが多くなります。

やはり人は、セキュリティなどを意識しますので、上階のほうが幾らか安心という心情が働くのでしょうか。

また水害も近年多発していますので、その面でも上階のほうが安心だと感じることでしょう。

よって住居用マンションの1階は人気がなく、住居賃貸以外で賃貸されることが少なくありません。

例えば駐車場として使用しているマンションがあります。

またオーナーさんの部屋として1階を使用している場合もあります。

そしてもう1つの選択肢が店舗ないしはテナントとして活用することも多くみられます。

実際のところ店舗ないしはテナントは1階が一番有利だといわれています。

つまり住居部屋と異なり、店舗やテナントは1階の需要が大きいのです。

よって1階部分を店舗ないしはテナントとして賃貸することがあるのです。

おそらく駐車場にするよりも、テナントや店舗にしたほうが、収益も良いことでしょう。

花画像

店舗やテナント物件は空室がなかなか埋まらないことがある。

ではマンションを建てるならば店舗付きマンションにすればいいのではないかと思われるかもしれませんが、事はそう簡単ではないのです。

店舗やテナントを1階に設けた場合、いつも満室であるならば、いいのですが、そういうわけにはいかないのです。

建ってる場所にもよりますが、テナントや店舗の入居斡旋は住居部分よりも容易ではありません。

ひどい場合は3店舗、用意したものの3店舗ともに空室のままということも珍しくありません。

そうなれば収益はありませんし、固定資産税や管理維持費のみがかかってしまいます。

よって店舗やテナントを設ける場合は、エリア的に店舗等の需要はどうか、駅に近く人通りもそこそこあるかといった要素を注意深く検討する必要があります。

私個人の意見としては都心部で、通りに面した1階部分でないかぎり店舗やテナントは設けないほうが無難ではないかと思います。

追記:店舗賃貸、つまりはテナント賃貸のデメリットについて書きましたが、入居斡旋が容易でないという大きなデメリットを店舗付きマンションはかかえています。

とくにテナント賃料が高額になれば高額になるほど、なかなか入居事業者が決まりません。

私の自宅近くに、1階と2階の両方のテナントの入居募集が行われていますが、賃料はなんと

約170万円です。

さすがにこれだけの賃料がかかる物件となると、よほどの事業者でなければ入ってきません。

そしてこの物件ですが、以前に入居していた事業者が退去して、数年以上が経過していますが、入居募集が行われていますが、いまだに空室のままです。

ところでテナント賃貸には、デメリットだけでなくメリットもあります。

その1つは住居部分の賃貸よりも経年劣化による家賃の下落の影響を受けにくいというてんがあります。

というのもテナント賃料は、主に周辺エリアに坪あたりの賃料で決まるからです。

例えば1坪あたり平均賃料が5000円ならば、20坪あるならば賃料は約100000円となります。

その一方で周辺エリアの坪あたりの相場は景気動向などに敏感に反応し上がったり下がったりします。

いずれにしてもテナント賃貸には住居賃貸にはないメリットもあればデメリットもあります。