店舗付きマンションやらないほうが無難


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1階をテナントではなく住居にしているマンションも少なくない。

先回のブログでは店舗付きマンションのデメリットについて書きました。

とにかく店舗、テナントは空室になり、なかなか空室が埋まらない時は大変です。

特に賃料は住居部分よりも高い場合が多いですので、その分の賃料が入いらない時期が長く続くとアパート大家としてもたまったものではありません。

空室店舗のリスクはあまりにも大きい

しかも店舗、テナントの場合はいったん入居してくださるならば、長い期間、借り続けてくださる場合も少ないないのですが、空室になると次の借り手がなかなか見つからないということがしばしば生じ得ます。

つまり店舗やテナントは、住居部分とは異なり、入居そして退去のサイクルが遅いのです。

私の所有マンションでもそのような事柄が生じました。

1階をテナント部屋にしたのですが、新築時から1年数カ月入居者が決まりませんでした。

その後、しばらくして借りてがあらわれ何年か借りてくださったのですが、諸事情で退去され、再び入居募集が行われましたが、次の入居者が決まるまでに1年と10カ月かかりました。

入居斡旋は大東建託が行っていたのですが、なかなか決まらないのです。

立地的には悪くないと大東建託の担当者は言っておられましたが、それでもこんな調子です。

それでも私の物件は大東建託との一括借り上げ契約の物件なので、空室の期間も賃料は支払ってくださいましたが、入居斡旋力のある大東建託も空室による損失をなくすために、必死になって斡旋していたにもかかわらず、なかなか決まらなかったのです。

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店舗やテナント物件は空室がなかなか埋まらないことがある。

ところで店舗やテナントの空室リスクを回避するために一括借り上げ契約をすればどうかという考えもあります。

私の物件も一括借り上げをしていたおかげで長期間、テナントが空きになっていたことがありましたが、賃料は支払われていました。

ただ近年、テナント賃貸業の不安定さからか、一括借り上げメーカーも、テナント部分の一括借り上げには慎重になってきているようです。

大東建託の担当者から聞いた話ですが、私の物件の近くに3店舗をかかえる建物が最近建ったとのことですが、住居部分は一括借り上げにしたもの、諸事情により店舗は一括借り上げにはしていないとのこと・・

そして案の定、店舗はなかなか埋まらないと言っておられました。

やはり、よほど立地条件がよほど良いのでない限り店舗やテナント付きのアパートそしてマンションにしないほうが無難のように思います。

追記:店舗などのテナント賃貸の最大のデメリットは上記でも書きましたように、とにかく居住用賃貸よりも入居事業者がなかなか決まらないというてんがあります。

とくにその傾向は賃料の高いテナントほど、その傾向がみられます。

ですから個人の事業者の場合、テナント賃貸をするにしても、テナント比重の大きな賃貸経営うることには大きなリスクがあります。

その一方でテナント賃貸には居住用賃貸にはないメリットもあります。

例えば

・入居事業者が決まり入居してくれるならば、長期入居の可能性がある。

・テナント賃貸の場合は経年劣化による、賃料の下落が居住用賃貸よりも緩い。

というのかテナント賃貸の賃料は周辺エリアの坪相場に大きく左右されます。

ですから、大きく見劣りするような建物でなければ、築20年、30年でも賃料が大きく下がるということはありません。

というか景気動向で坪評価は変動しますので、景気が良ければ坪相場が上がり、テナント賃料が上がるという事もあります。

とくに最近は都心のテナント需要が旺盛で、賃料も上昇傾向にあると言われています。