最近リノベーションという言葉をよく耳にするようになってきました。
リノベーション、リフォームと同じようなものだと思われるかもしれません。
しかし厳密には、リノベーションとリフォームとは異なります。
どのような違いでしょうか。
それは、リフォームが老朽化した建物を新築の状態に戻すこと、つまりは原状回復を意味するのに対して、リノベーションは改修工事によって、建物の性能や価値を高めることのことを意味しています。
例えば建物全体をインターネットが無料で使用できるように、物件オーナー負担で改修工事を行うのもリノベーションとなります。
ところで原状回復のための修繕工事を行うのは、これまでも必須事項となってきました。
アパートオーナーであるならば、家賃収入の５～１０％程度を、しばしば行われる修繕工事費用として取り分けてきたことでしょう。
一方でリノベーションについての費用を取り分けることについての意識はあまりなかったかもしれません。
しかし今後、空室割合がますます増加していく時代にあって、リノベーションの重要性は増していくようにも思われます。
それではどれぐらいの費用をリノベーションのために取り分けておくことができるのでしょうか。
物件が築古になるにつれてリノベーションによって家賃下落と空室率の上昇を抑えることができる。
このてんでは、様々な考え方があり、一概にこれだけを取り分けたらよいということはありませんが、目安としては
修繕費用＋リノベーション費用と合わせて
１５％程度取り分けることが
できるかもしれません。
例えば１カ月の家賃収入が１００万円ならば１５万円を修繕費用とリノベーション費用に取り分けるといった具合です。
その他の出費としては５０万円を銀行への返済にあて、１５万円を固定資産税、管理費や損害保険料にあてるとしたら、なおかつ満室ならば１００万円－５０－１５－１５＝２０万円。
つまりは２０万円が利益として残ります。
もちろん空室が多くなると、家賃収入が下がりますので、利益がでなくなりますが、ほぼ満室状態を維持できるならば、利益をだすことができるでしょう。
しかもリノベーションを行わないがために、家賃が下落していく、空室が埋まらないとなると、リノベーションのための費用を取り分けていなくても、利益がでなくなり苦しい経営を強いられるようになるかもしれません。
ですからリノベーションのための費用を取り分けておくことは重要なのです。