東京や大阪の都心部となると、住みたいと思う人は多く家賃も高く設定できます。
しかしその一方で、そのようなエリアでは、賃貸住宅が競合乱立し、入居者の奪い合いのような状況が生じます。
例えば積水ハウス、大和ハウス工業、大東建託といった賃貸住宅においてトップシェアを競う大手が、潤沢な資金力をバックに入居斡旋を優位にすすめ、個人の物件オーナーさんが苦戦を強いられることがあります。
もちろんこのようなエリアにおいての地主さんが、積水ハウスなどにアパートマンションの建築から管理までを委ねて賃貸住宅経営をすることはできると思いますが、そうでない場合に土地と建物を買ってまでもアパート経営をするのは実際的ではありません。
というのも土地の価格があまりにも高くて、家賃を高くしても、土地購入価格を家賃で埋めまわせていくのに相当の期間がかかるからです。
例えば1㎡あたり50万円もする土地を200㎡購入するとなると1億円はかかります。
それに加えてアパート購入を1億円とすると全部で2億円以上が必要となります。
となると毎月の銀行への返済額は30年ローンとして60～80万円ぐらいになるかもしれず、そのためには毎月200万円程度の家賃収入が必要になってくるでしょう。
単身者向けの住宅にする場合、1部屋8万円の家賃を設定できても最低でも25部屋以上のある建物にしなければならないでしょう。
大東建託設計施工管理のアパート。
一方で地方都市となると、競合物件も少なくなり、また土地購入コストもかなり軽減できます。
例えば上記と同じ200㎡の土地を2000万円で購入できたとするならばアパート購入費用と合わせて1億2000万円ですみます。
ですから銀行への毎月の返済額も40万円前後ですむかもしれません。
となると毎月の家賃も100万円以上あれば良いかもしれません。
このように考えてみると、個人で不動産投資を行なう場合には地方都市に目を向けてみることができます。
もちろん地方都市であれば、どこでも良いというわけではなく前もってよく市場調査をする必要もあります。
例えば
・競合物件の状況
・家賃相場
・主要な都市までどれぐらいで行けるか
・そのエリアの将来性
などです。
綿密に調査して、その地方都市の物件に投資するかどうかを判断することができるでしょう。
追記：地方の物件の最大の問題の１つは人口減少かもしれません。
日本の場合は地方から都市や都心部への人口移動が続いています。
それで地方となると高齢者が、多くな割合をしめていることも少なくなく、空家も少なくありません。
もちろん持ち家を手離して賃貸アパートに住みたいと考える地元の人もいるかもしれません。
もはや子供も地方の家を相続する気がなく、修繕しようにも修繕資金もなく、しかし地元で住み続けたいという高齢者もおられることでしょう。
この場合、住み続けるのが危険ゆえに、持ち家をあきらめるというケースも考えられます。
ですから賃貸アパートがあまりなければ、そのような意味で入居者需要があるといえるかもしれません。
このようにニッチな分野で賃貸住宅経営をしてみることもできます。
しかし高齢者に入居してもらうことにはリスクが伴い、リスク回避のために保険などに加入してもらうことを条件に入居してもらうこともできます。
もちろん人口は着実の減少してるゆえに、賃貸アパートを所有していても、いざ売却となっても高い値段で売ることはできないでしょう。