建物には法定耐用年数が定められています。
木造の場合は２２年
鉄筋鉄骨造りの場合は４７年
となっています。
【確定申告書等作成コーナー】-耐用年数（建物／建物附属設備） (nta.go.jp)
もちろん様々な状況により耐用年数は多少、変わりますが・・
法定耐用年数を超えてもアパート経営はできる
ところで法定耐用年数を超えたならば、建物が使用できなくなるということはありません。
実際、法定耐用年数を超えても建物は使用できます。
アパートでなくても木造の戸建て住宅で２２年以上住居として使用している方は少なくないのでしょうか。
同じようにアパートにおいても２２年を超えても使用されている建物は多々あります。
しかしいずれの場合も建物は永久に持ちこたえることはなく、いつかは建て替えの必要が生じてきます。
アパート経営のいわゆる専門家という人たちも、このいつ建て替えるかというてんで意見が分かれているように思います。
ある専門家の意見では、
木造アパートは築年数とともに家賃は下がるが、一定の家賃レベルまで下がるとあまり下がらなくなる。よって築古な木造アパートこそ、アパート経営の面白さがある。さらに木造住宅はリフォームにあまり費用がかからず、比較的手軽に改修、リフォームが行えるので、鉄筋コンクリートのマンションよりもおすすめ。
つまり木造住宅でも、何度も改修リフォームを繰り返しながらも、長くアパート経営として使用することができると言われているのです。
たしかにこの意見にも一理あるように思います。
いざ建て替えとなると高額の解体費用もかかります。
一方で積極的に建て替えをすすめる専門家もおられます。
特に次の条件にかなう場合です。
・市街地で土地が高く固定資産税も高額である。
・築古の木造住宅の家賃がRC造りマンションよりも相当に低く、RC造りに建て替えれば、家賃収入が何倍も増える。
・相続税が間違いなく高額にかかり、相続税対策のためにも銀行からの借り入れ金をかかえるほうがよい。
これらのケースが当てはまる場合、建て替えを検討することもできるでしょう。
もちろんアパート経営は今後、人口減少等、過剰供給などのために厳しくなることも予想されます。
この機会にアパート経営から、きっぱりと身を引くのも１つの選択肢になることでしょう。
追記：木造アパートのメリットは数多くあります。
・当初の建設費が鉄筋コンクリート造りの建物よりもかなり安くなる。
鉄筋コンクリート造りの建物の法定耐用年数は47年と木造の建物よりもかない長いのですが、建設にかかる費用や、維持管理コストもけっこうかかります。
・3階までならエレベーターを設置する必要がない。
最近は木造でも4階建ての建物もあるようですが、木造の建物は、ほとんどが3階建てまでです。
実はこのエレベーター、便利なものですが、維持管理コストがかかるのです。
管理費や共益費等もエレベーターが設置されると、1戸あたり3000円ほど高くなり、高くなった分、入居斡旋が不利になります。
・3階までなら給水ポンプ等を設置する必要がない。
多くの場合、4階建て以上になると、給水ポンプが必要になります。
この給水ポンプですが、いずれは老朽化し交換が必要となりますが、その費用は百万円単位でかかります。
給水ポンプの機能や大きさによって、交換費用は異なりますが、オーナーにとっては頭の痛い出費となります。
