「今の時代アパート経営をするな！」
といった言葉を聞かれたことがあるかもしれません。
実際、今の時代、アパートマンションオーナーになることは、リスキーな側面があるのは事実です。
例えば一部のオーナーさんたちは、アパートローンの銀行への返済が滞りアパート経営を辞めざるをえなくなった方もおられます。
もっとはっきりというならば、担保になっていた土地と建物を手離さざるをえなくなったオーナーさん、地主さんたちもおられるのです。
とりわけ最近は一括借り上げによるアパートマンション経営が主流になりつつありますが
一括借り上げトラブルも後を絶ちません。
なかにはレオパレス家主さんたちが団結して、レオパレス２１を提訴するという事態も生じるほどです。
他にも家賃収入があるものの、建物や設備の経年劣化に伴う修繕費用もオーナーさんにとっては頭の痛いところです。
つまりはアパート経営に伴う、種々の経費、そして銀行への返済金を十分に上回るほどの家賃収入がなければ、厳しい商売になるのです。
最近は家賃収入の足を引っ張る問題として空室率の増大も生じています。
魅力がなくしかもコストパフォーマンスも十分でない物件には、なかなか入居者が見つからないという厳しい状況が見られています。
このようにアパート経営の現代におけるデメリットについて、列挙いたしましたが、それでは今の時代、アパート経営や不動産投資はすべきでないということになるのでしょうか。
確かに、リスクがあるのは事実です。
しかし次のてんも事実です。
例えば１０戸を所有し、家賃を各部屋５万円とします。
すると１カ月の家賃収入は５０万円となります。
年間は６００万円の収入となります。
このようにアパート経営は
長期的な安定収入源になる
というメリットがあります。
もちろん最大で６００万円ということで空室があるならば、その分減りますし、管理会社に管理を任せているならば、家賃収入の幾らかは管理会社に支払わねければならないでしょう。
さらに各部屋に設置している設備や防水工事費用、固定資産税など・・もろもろの費用がかかりますが、家賃収入が入り続けるのも事実です。
つまりは家賃収入－コストがアパート経営の利益となるわけですが、家賃収入がコストを常時上回っているならば長期安定収入源となるのです。
サブリース（一括借り上げの）メリットについて
サブリース契約にした場合と、そうでない場合とを簡単に比較し計算してみますと、オーナーの収益性については、ほぼ同じか、ややサブリースのほうが収益性がよいように思われます。
やはり空室になっても、一定額の賃料が入いるというメリットが大きいようです。
またサブリースについて、様々ネガティブな情報も出回っていますが、真実なこともあれば、そうではないこともあります。
またアパートローンを借りることになる銀行のサブリースへの評価ですが、銀行はサブリースによるアパート経営のほうを高く評価する傾向にあるようです。
おそらくは、サブリースのほうが、オーナーに入る賃料が安定しているからだと思われます。
いずれにしても、サブリースによるアパート経営、今後、修正すべきてんもあるのでしょうが、しかしそれなりのメリットがあるというのも事実です。
https://mansionowner.net/i-sign-on-a-sublease
という指摘もあります。
住宅：『サブリース住宅標準契約書』について – 国土交通省 (mlit.go.jp)