空室率が３０％超で赤字転落？大東建託オーナーなら大丈夫？

空室率が高くなるとアパート経営は赤字へと転落する。

近年、賃貸住宅の空室率は２０％を超えたといわれています。

この後、その数字は３０％へと向かって上昇していくことが予想されています。

そしてこのことは、将来的にアパート経営そのものが、苦戦を強いられる事業であることを示しています。

とにかくアパート事業そのものは、入居してくださる入居者さん、アパートオーナーにしてみれば顧客がいなければ成り立たない事業だからです。

例えば、世間一般では儲かっていると考えられている、開業医のお医者さん、弁護士、司法書士でも、顧客がいなければ赤字経営になり、副業をして補っていかなければならない時代です。

一例として筆者の近所にある整骨院ですが、お客さんが少ないためか十分に儲からないために、先生の知り合いがいる病院にアルバイトで通って自分の家族の生計を維持しています。

ですから当然、アパート経営においても入居率は重要な指標で、空室が多くなると経営そのものが厳しくなっていきます。

では具体的に、どれぐらいの入居率を維持する必要があるのでしょうか。

この数字はあくまでも目安ですが入居率は最低

７割以上を維持しなければ

赤字になるといわれています。

ですから１０部屋があるならば空室は最悪でも３部屋までに抑えておかなければならないということになります。

もちろんこの入居率を７割以上維持するというのは、３５年のアパートローンを組んでいる、各部屋の家賃がほぼ同じであるという条件の場合で、もしも無借金でアパート経営をしているならば、多少空室が目立っても黒字経営を維持できるかもしれません。

ところで最近は、空室リスクを軽減するために一括借り上げで、アパート経営をするケースが多くなってきました。

一括借り上げならば少々空室が生じても大丈夫だというのです。

そして実際に一括借り上げならば、空室が生じたからといって不動産収入にすぐに影響がでるというわけではありません。

しかし考えておきたいてんとして、大東建託を始めとする一括借り上げ業者は最近では空室リスクが大きいエリアでのアパートの建設と管理を行おうとはしません。

つまりは入居率を９０%以上維持出るようなエリアでないと引き受けてくれないのです。

ですから一括借り上げ業者に相手にされないエリアであるならば、将来的にアパート経営には向いていないと考えて、土地活用のためにアパート経営を始めないほうが賢明でしょう。

いずれにしてもアパート経営の命綱ともいえる入居率、最低でも７割以上は維持していきたいものです。

追伸：空室の多いエリアで、空室の賃料保証のある一括借り上げのアパート経営を行えても、空室が目立つと募集家賃や入居家賃は下がっていきます。

そしてそうなっていくと周期的に行われるオーナーに支払われる賃料改正において、賃料を大きく下げられることになるでしょう。

そうなると当初の家賃収入から大幅に減額されていくことになり結果的に赤字になる場合もあります。

結局のところは、空室が生じにくい入居者需要のあるエリアでアパート経営を行うことと、入居者のターゲットを絞って、それに合わせた間取りや設備を整えることが重要なようです。

例えば、入居率が思わしくない地方などでは、高齢者にも入居できるような機会を広げるとか、駐車場のスペースを充実させるならば、若年層の入居をひきつけるかもしれません。

また大きな病院に近いエリアならば、その病院に依存している人たちが入居しやすいように工夫したり、病院の看護師などのスタッフが入居できるようにすることもできます。

さらにショッピングモールがあるならば、それに合わせたものにすることができるでしょう。