住宅設備の故障リスク 大東オーナーには保証がある!!


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大東建託物件のオーナーの多くは住宅設備故障のさいに修繕費用を支払わなくてもよい。

私の銀行口座には毎月27日ごろに家賃収入が入金されます。

しかしそのさい毎回11340円が引かれています。

この11340円とは大東建物管理が小規模マンションオーナーに提供する住宅設備機器延長保証ワランティーサービスの料金なのです。

このサービスは定額のサービス料金で、物件内の設備機器の修理代を保証するというものです。(老朽化による故障は対象外)

そして、このサービスのいいところは定額、修理回数制限なし、というてんです。

ところでこの11340円はどのようにして算出されているのでしょうか。

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定額料を支払わねければならないものの、ワランティサービスは安心感をもたせる。

まず保証対象は住居部分でオーナー使用部屋も保証対象になります。

それで私の物件は対象となるのは10部屋になります。

そして築年数によってもサービス料は異なってきますが、小生の物件は築8年なので5年超10年以下の料金になります。

そして基本プランは、1部屋あたり月額864円です。

保証対象は浴室乾燥機、エアコン、換気扇、トイレ設備、インターホンとなっています。

さらにオプションも加えます。オプション料は1部屋あたり月額270円です。

オプションの保証対象は給湯器、コンロです。

それで1部屋あたりのサービス料は、1134円となり10部屋が対象となるので、11340円となります。

そしてこのサービス料金は10年を超えると値上がりします。(約2倍ぐらい)

ところで、このワランティーサービスに今年の1月から加入しましたが、おおいに利用させていただいています。

1月~3月までサービス料として34020円支払ましたが、1月にはエアコンの一部の部品交換修理を行い約1万5千円、2月には給湯器のリモコンの修理交換工事で4万円5千円の費用がかかりましたが、すべて保証の範囲なので、小規模マンションオーナーの費用負担は0円。

とても助かります。

計算してみますと6万-3万5千円=2万5千円得したことになります。

もし給湯器やエアコンそのものの交換修理になると10万~25万円ぐらいかかりますので、資金力のない小規模マンションオーナーには心強いサービスといえます。

このサービスはあくまでも大東建託との一括借上げ契約をしているオーナーのみのサービスですが、大東建託についてはネット上では、いろいろと賛否両論があります。

私も大東建物管理のもとのオーナーですが、可でも不可でもないと思っていますが、大東建託グループのスケールメリットを生かした、住宅設備機器延長保証ワランティーサービスについては評価できると思います。

追記:ところで数年前に大東建託はフルパッケージプランというものも提供するようになりました。

このフルパッケージプランは大東建託にアパートなどを建ててもらい35年の一括借り上げ契約をした時に加入できるようですが

大東建託のフルパッケージプラン

という記事には

このフルパッケージプラン、家賃の5%程度を大東建託に支払うことによって、共有部分の修繕費用と、部屋内の設備機器の修繕費用はオーナーが負担しなくてもよいというものです。

家賃の5%というと、建物全体で1カ月で、100万円の家賃がある場合その5%ということは1カ月に5万円が引かれるということになります。

と書かれていてますが、毎月の家賃の5%程度は引かれるものの、当初の30年間の修繕費用等は、ほとんどすべてオーナーさんが負担することはないというものです。

ですから竣工から30年間は、オーナーさんは修繕費用のことで心配することはありません。

そして30年も過ぎれば、そろそと建て替えのことも検討を始めることになるかもしれませんが、木造アパートの場合は、35年で建て替えることもできるでしょう。

追記:1Kのアパートの場合、室内の設備の修繕交換のために30年間にかかる費用について以下のような記事があります。

アパートオーナーをやっていると家賃収入という収益を得ることができるものの、出ていく出費も多くあります。

オーナーにとって煩わしい出費の1つが室内設備の故障や寿命に伴う交換や修繕費用です。

最近でも私の賃貸住宅のある部屋のキッチン水栓が壊れたとのことで、修繕を行いましたが、修繕費用は約2万円です。

もちろん修繕費用はオーナー負担です。

他にも室内には、エアコン、給湯器、換気扇等の様々な設備があり、オーナーはこれらの設備を維持管理していく必要があります。

ですからそのための費用を取り分けておかなければなりません。

このてんで、どれぐらいの費用を取り分ける必要があるかについては、様々な意見がありますが、概ね家賃収入の3~5%程度という考え方が多いようです。

例えばアパートで1kの部屋の場合の目安についてですが、オーナーズ・スタイルのウェサイトには以下のように書かれていました。

30年間のトータルで約90万円かかると見込まれています。単純平均で年間3万円くらい。仮に家賃が7万円なら年間賃料収入84万円の約3.5%となります。定期メンテナンスの費用として、これくらいの金額を準備しておきましょう。

引用:https://owners-style.net/knowhow/article/5221/(アクセス日2020/2/15)

と書かれています。

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家賃収入から設備のメンテナンス費用を支払っていかなければならない。

1kの部屋、1部屋で90万円です。

ということは10部屋があるならば900万円ということになります。

ということは1年間につき30万円。

1カ月につき2.5万円は取り分けておかなければならないということになります。

上記の記事では具体的に大きくかかる費用としては

給湯器、風呂釜 約24万円

エアコン 約24万円

浴室設備 約26万円

などとなっています。

これはあくまでも1Kの場合ですから、カップルタイプやファミリータイプのお部屋の場合はもっと費用がかかるのではないかと思われます。

いずれにしてもアパートオーナー業、家賃収入はあるものの、建物の建築費と設備等の維持管理費用には多額の金額を投じていかなければならない商売です。

もちろん設備によれば昔よりも安くなっているものもありますが、その一方で工事費が上がっていたり、消費増税の影響もまともに受けてしまいます。

よく計算しておかなければなりません。

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