アパート経営と個人事業税


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アパートマンションオーナーには事業税がかかる場合がある。

アパートマンション経営を行うと、様々な局面で、税金がかかってきます。

今回は個人事業税について取りあげますが、いわゆる事業的規模とみなされるアパートマンション経営を行っている場合に個人事業税がかかってきます。

しかし事業的規模になるかどうかについての境界線については、曖昧な部分もあります。

このてんで

通常は10部屋以上を賃貸部屋にしているならば

事業的規模とみなされるようで、個人事業税がかかります。

しかし10部屋以上あっても、オーナー使用部屋があってオーナー使用部屋は除外されてしまいますので、11部屋あっても2部屋をオーナー使用部屋にしているならば、事業的規模とはみなされません。

一方で部屋数が10部屋に満たなくても、事業的規模となり個人事業税がかかる場合もあります。

例えば1部屋あたりの家賃が高額で年間家賃収入が1000万円を超えるといった場合です。

このあたりの判断は自治体によって、マチマチで自治体の判断にゆだねるしかありません。(自治体の担当者によっても判断が分かれる場合もある?)

いずれにしても自治体が事業的規模と判断したならば、個人事業税がかかることになります。

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事業的規模とみなさるアパート経営でも、不動産所得が少なければ個人事業税はかからない。

それでは個人事業税はどのように計算されるのでしょうか。

基本的な計算方法は

税額の計算方法
(所得金額-損失の繰越控除額-事業主控除額(年290万円))×税率=税額

となっています。

そしてアパート経営の場合の税率は5%です。

ですから不動産所得が500万円の場合は控除額290万円を引いて210万円となり、その5%が税額となりますので、税額は10万5千円となります。

また不動産所得ですが、気をつけるてんとしては青色申告による10万円ないしは65万円控除は所得金額の対象にはなりません。

つまり税務署に申告にする所得金額よりも10万円ないしは65万円高い金額になります。

また支払った個人事業税は全額翌年の確定申告で経費として計上できるのは、うれしいことです。

追記:個人事業税を管轄しているのは、都道府県といった自治体です。

ですから都道府県の税務を担当している部署が、個人事業税について扱っており、対象となる事業者の検索や、不動産の場合は、事業的規模で、個人事業税の課税対象となるかどうかの審査もこの部署で行われます。

ところで事業者を検索し、対象となりうる事業者があれば、都道府県の税務担当から問い合わせがありますが、多くの場合は、電話によるヒアリング等で、不動産の場合は、個人事業税の課税対象となるほどの規模かどうかを判断するようです。

それで事業的な規模といえるかどうか、微妙な場合は、担当者によって判断が異なることもあるようです。

私の場合も、父がマンションオーナーをしていた時は、個人事業税がかかって支払っていたものの、私が相続したあとは、都道府県の税務の担当者から、このケースの場合は課税対象にならないと言われました。

そのことを税理士さんに話すと、税理士さんも、どう答えていいのかわからず苦笑いしていましたが・・。

ということで今は個人事業税は払っていませんが、それで良いのでしょうか?

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