大東建託設計施工管理のマンション。
アパート経営を行うようになって国民健康保険料が高くなったと感じておられる方も少なくないと思います。
それもそのはず、アパート経営を行うことにより不動産所得が発生するようになったからです。
国民健康保険料の計算は発生する所得に基づいて計算されます。
つまりは家賃収入－必要経費＝不動産所得で計算されますので、必要経費が少なければ不動産所得は高くなり国民健康保険料も高くなります。
赤字３年繰越制度を活用して不動産所得を抑えることができる
ところで青色申告をしている事業者であるならば、赤字３年繰越制度を活用することができます。
つまりは家賃収入から必要経費を差し引いた不動産所得が赤字になった場合その赤字分を翌年の申告のさいに、必要経費として計上することができるという制度です。
例えばアパート経営を行っているならば、通常は黒字になることが多いかもしれませんが、年によっては大幅な赤字になることもあります。
例えば外壁補修のために大規模修繕工事を行った場合などは大きく赤字になるかもしれません。
具体的には家賃年収５００万円のアパートで５００万円をかけて原状回復のための大規模修繕工事を行ったとします。
さらに必要経費は通常、毎年２５０万円かかっているとして、いつもは２５０万円の不動産所得が発生するのが、この年は大規模修繕工事のために不動産所得はマイナスの２５０万円となります。
青色申告で赤字３年繰越制度を活用して国民健康保険料を抑えることができる。
マイナス２５０万円ということは不動産所得が０円になり２５０万円のマイナス分は翌年に繰り越されます。
そして翌年は、いつものように家賃収入が５００万円で、毎年かかる必要経費が２５０万円ということになると不動産所得は現計算時点で２５０万円ですが、昨年のマイナス２５０万円が繰り越されて計算され結局は不動産所得は０円となります。
つまりは２年続けて不動産所得は０円となり、不動産所得を基準に計算される国民保険料はかなり安くなります。
つまり赤字３年繰越制度を上手に活用するならば、国民健康保険料の軽減、さらには所得税や住民税の課税所得をも抑えることができるのです。
追記：なんらかの大きな工事を行った場合に、修繕費として経費計上になるのか、資本支出として減価償却の対象になるのかの判断に迫られますが、原則的には
固定資産の使用可能期間を延長したり、価値を増加させたりする部分に支出する金額は資本支出になります。
その一方で修繕費とは基本的には原状回復、通常の維持管理の範囲内、もしくは費用が少額であったり、周期サイクルが短い修繕であったりする場合は修繕費として計上されます。
そして修繕費なのか、資本支出なのかわかりにくいケースの場合は、60万円未満の費用であること、または修理する資産の前期末所得価格の10％未満の費用で合った場合は、修繕費となります。
それでも判断が難しいかもしれませんが、税理士さんと相談のうえで判断するのが無難と言えるでしょう。
そしてどちらかといえば、資本支出よりも修繕費として経費計上ができるならば、短期的なキャッシュフローは助かります。
その一方で資本支出にした場合は、償却期間がマンションの場合は40年以上になりますから、減価償却費を使い切ることなく解体し建て替えとなってしまう場合もあることでしょう。
それにしても日本の税制は、修繕費としての経費計上ではなく減価償却をさせようとすることで、事業者に税負担をかけるほうに重きが置かれているように思われます。
No.2070 青色申告制度｜国税庁 (nta.go.jp)