修繕積立金の目安とは


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マンションの修繕費用は区分所有者たちで負担しなければならない。

アパートやマンションといった集合住宅では、周期的に修繕工事を行う必要があります。

例えば汚れたり、傷んだりした外壁のリフォーム工事や屋上などの防水工事などがあります。

さらに大きなマンションになるとエレベーターや駐車場の設備の工事費用もいずれはかかってきます。

しかしこれだけの工事を行うとなると、それなりの費用がかかります。

その費用は賃貸住宅であるならば賃貸アパートマンションオーナーが負担することになります。

そして分譲マンションであるならば、マンションの区分所有者が負担することになります。

そして修繕費用として数百万円~数千万円を求められたとしても対応できるようにするためにアパートオーナーであっても、分譲マンションの区分所有者であっても毎月

修繕費用を積立てていきます。

分譲マンションの場合は、そのことを修繕積立金といって、通常は毎月1万円~2万円程度、区分所有者たちが支払い積立てているわけですが、この修繕積立金、マンションにより高い安いがありどれぐらいが適正なのかと考えてしまうことがあるかもしれません。

あるいはは管理組合の一員であるのならば、修繕積立金をどれだけ請求していけば良いのかと思い悩むことがあるかもしれません。

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国土交通省が修繕積立金についてのガイドラインを示している。

このてんで、建築関係の監督官庁である国土交通者は修繕積立金のガイドラインを示しています。

それによるとマンションの専有部分の

1平米あたり約200円

ということが示されています。

1平米200円ということは専有面積70平米の分譲マンションに住んでいるのならば、200×70=14000。

つまり1カ月の修繕積立金は約14000円ということになります。

もちろんこれはあくまでも国土交通省の示したガイドラインなので、実際はマンションによって、この額よりも高かったり安かったりすることでしょう。

そしてこの指針を賃貸マンションなどにも、そのまま当てはめてみると、修繕費用としてどれぐらい毎月、取り分けていけば良いのか、計算することができるかもしれません。

例えば賃貸マンションの住居部分が600平米あるのならば、600×200=120000。

つまりは住居部分が600平米あるマンションならば毎月12万円程度を取り分けなければならないということになります。

もちろん修繕工事で使用する材料の質などによっても工事費用が上下することがありますので、国土交通省のガイドラインはあくまでも1つの目安として考える必要があるでしょう。

追記:修繕積立金ですが、最近は上昇傾向にあるようです。

ZAKZAK2019/8/12の「マンション管理の深刻な人手不足 管理、修繕…止まらぬ「維持費」上昇」榊淳司のマンション業界の秘密の記事には

マンション管理の業界でも、人手不足が深刻だ。・・販売を始める物件の管理費と修繕積立金が目に見えて高くなっている。5~6年前の感覚だと、管理費は月額にして1平方メートルあたり200円が相場だった。・・ところが、最近、東京の湾岸エリアで販売が始まった大規模開発では、管理費と修繕積立金の合計が1平方メートルあたり400円台の後半に設定されていた。この物件は85平方メートル程度の住戸が多いので、月額負担は4万円前後となる。

引用:https://www.zakzak.co.jp/eco/news/190812/ecn1908120001-n1.html(アクセス日2019/8/15)

と書かれています。

このように人手不足が、修繕積立金の高騰を招く要因になっているようです。

今後のマンション暮らしでは、修繕積立金の高騰を意識しなければならないのかもしれません。

追記:さらに室内のエアコン、給湯器などの設備の交換費用も取り分けておく必要があります。そのてんについては以下の記事をご覧ください。

上記の記事では

修繕積立金の目安とは

というタイトルで、修繕積立金の目安について書いています。

この修繕積立金、基本的には分譲マンションの区分所有者に求められるものですが、賃貸アパートやマンションのオーナーも、この記事のなかの国土交通省の修繕積立金のガイドラインを参考にして、大規模改修工事に備えて、毎月、どれだけの金額を取り分けておけばよいかを計算することができるように思います。

ところで、この修繕積立金の費用は

あくまでもマンションの共有部分の修理費用

のためのものです。

例えば外壁の補修やや屋上の防水工事、その他、共有の設備等のためのものです。

そしてマンションの区分所有者、賃貸のアパートマンションオーナーが取り分けておかなければならない修繕費用はそれだけではありません。

分譲マンションの区分所有者の場合は専有部分の修繕、アパートマンションオーナーの場合は各部屋内の修繕費用等がさらにかかってきます。

例えば例えば室内のエアコン、給湯器の修繕や交換費用は所有者負担となります。

エアコンだけでも10万円相当ぐらいかかるかもしれませんし、3LDKの場合だと3台分の修理交換費用を蓄えて置かなければならないかもしれません。

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エアコン、給湯器の修繕交換費用の負担は軽くない。

ではマンションの専有部分の住宅設備の修理のためにも実際どれぐらいの費用を毎月蓄えておくとよいのでしょうか。

このてんでは、使用している住宅設備の種類によっても価格は異なってくると思いますが、1つの目安として大東建託パートナーズが、アパートマンションオーナー向けサービス、住宅設備機器延長保証ワランティーサービスでオーナーが支払うサービス料金を参考にすることができるかもしれません。

対象機器を浴室乾燥機、エアコン、換気扇、トイレ設備、インターホン、給湯器、コンロとします。

この場合、築15年超から20年以下の1カ月の1部屋あたりのサービス料金は約2500円です。

ということは最低でも

毎月、2500円を室内の設備修理交換費用として

蓄えておけば良いということになるのかもしれません。

2500円ということは1年で30000円ということになります。

10年で30万円、15年で45万円です。

もちろんこれはあくまでも目安であり、高価な設備であるならば、もっと費用がかかりますし、対象設備機器の場合のみのケースですので、クロスの張替え、床の修繕等などのためにさらに費用を取り分けておく必要があるでしょう。

いずれにしても分譲マンションの区分所有者であってもアパートマンションオーナーであっても修繕積立金以外にも室内の設備機器等の修繕費用も取り分けておかねければならないのです。(21/1/8)