賃貸住宅経営において最大のリスクは空室だと言われています。
ではそもそも空室がなぜ賃貸住宅経営における最大のリスクになるのでしょうか。
幾つかの理由がありますが、その１つの理由は空室が多くなると
銀行への返済ができなくなる
というてんがあります。
たしかに空室があまりにも多くなり、家賃収入が細ると、毎月の銀行への返済ができなくなる可能性があるでしょう。
多くの場合は家賃収入の半分ほどが銀行の返済に充てられるますが、家賃収入が細り銀行への返済額よりも少なくなっていくと尋常ではありません。
やがては破綻するでしょう。
最近では空室リスクをヘッジするために一括借り上げによる賃貸住宅経営を行っているオーナーさんも少なくありませんが、空室が多少増えてきても、オーナーに支払われる賃料が一定であるというのは、魅力的な制度です。
しかし一括借り上げにするにしても、大東建託などの一括借り上げの大手の会社は、高い入居率を維持できないことが明白なエリアでの一括借り上げは行わないケースがあるようです。
ですから大手の会社による一括借り上げでアパート経営を行うことができないようなエリアでのアパート経営そのものは、うまくいかない可能性が大きいですので、そのようなエリアではアパート経営以外での土地活用を考えたほうが良いでしょう。
大東建託設計施工管理の木造アパート。
さらに一括借り上げでアパート経営を行うさいに注意すべきてんは、一括借り上げ契約を交わした会社の経営状態です。
過去にも一括借り上げ業者の経営悪化のために、オーナーへの賃料が支払われなくなったケースがあります。
また大手の一括借り上げ会社でも経営悪化の時期に、物件オーナーに大幅な賃料減額を迫ったり、入居率がよくない物件オーナーとの契約をオーナー側から解約するように仕向ける会社の方針があったのではないかと疑われている会社もあります。
ですから契約している一括借り上げ会社の経営状態、とりわけその会社が管理している物件全体の入居率などを注視している必要があるでしょう。
とくに入居率が９０%を下回る状態が続くと要注意です。
ところで他にも空室のリスクとしては、入居斡旋に費用がかかる、空室が多い物件だと担保価値が下がるといったことがあります。
もちろんアパートの管理会社が入居斡旋の費用を負担している場合もありますし、担保価値が下がっても銀行への返済を毎回きちんと行っているならば、貸し剥がしに遭うことも、おそらくはないでしょう。
しかしアパートオーナーであるならば、空室リスクをヘッジできるような施策が施されていても、やはり常に満室経営を目ざしていきたいものです。