築年数を経た古いアパート。しかしほぼ満室を維持している。
先回のブログでは、アパート事業のメリットとして固定資産税の軽減などのメリットについて書きました。
今回はアパート事業が長期安定収入になることについて書きたいと思います。
先回も少し、長期安定収入になることについて書きましたがさらに具体的に書いていきたいと思います。
アパート事業の収入は主に入居者さんからの家賃に他なりませんが、アパートマンションを所有していて入居者さんがおられる限り、必ず家賃収入が入ります。
一括借上げ物件ならば空室があっても家賃収入が入いる
しかも最近、増大している一括借上げ物件の場合は空室があるないにかかわらず毎月、定額の家賃収入が入ります。
私の物件も大東建託物件ですが、空室が生じたことはしばしばありましたが、毎月定額の家賃収入が入り続けています。（最近、大東建託と一括借上げ契約をした場合は空室が生じ場合、大東建託がオーナーに支払う賃料を一定期間空室分のみ支払わなくてよいということになっているようです）
アパート経営は安定収入をもたらす。
ところで家賃収入ということですが、株のように家賃が激乱高下することはまずありません。
通常は築年数によって家賃は下がりますが、それでも1年で50％も下がるということはまずあり得ません。
10年で悪くて20～30％ぐらいでしょうか。
しかし人気エリアの物件であるならば10年でもあまり下がらないこともあります。
私の物件も9年になろうとしていますが、住居部分は、ほんの少ししか下がっていません。
（テナント部分は20％ほど下がりましたが）
つまりアパート事業は安定収入源になりうるのです。
それで老後の事を考えて、所有地にアパートやマンションを建てる方もおられるのです。
さらに相続税対策にもなりますしね。
そして芸能人や作家など収入が安定しない人たちが、アパート事業を行うのもそこに理由があります。つまり長期間継続的に安定収入があるという魅力があるからです。
追記アパート事業のメリットについて最近のブログで書いていますが、今回のメリットはインフレに強いという面についてとりあげます。
長年、デフレ時代を経験してきただけにインフレといってもあまりピンとこないかもしれません。
しかし1990年ごろのバブル景気時代や1960年～1970年代の経済の高度成長期はインフレ時代でした。
日本でも過去に何度かインフレ時代があった
私も当時は子供時代そして学生時代でしたが、インフレのためか、電車やバスの運賃がドンドン値上げしていくのを目の当たりにしてインフレて嫌だなあと思ったものです。
もちろん当時はインフレにともなって給料水準も上がっていたので、大騒ぎにはなりませんでしたが・・
ところでインフレになるとキャッシュの価値が下がっていきます。つまり預貯金があっても、その価値が下がっていきます。しかしそれでも利息がつきますし、金利も上がるので利息の額も大きくなりますが、それでもインフレに追いつかない場合があります。
そこでインフレをヘッジするために、資産のある方は資産を預貯金から株や不動産にスライドさせる方が多くなります。
インフレ時には家賃も上がる可能性がある。
それで物価が上がるならば、それに伴って家賃も上昇する場合があるということなのです。
以前、大東建託の家賃査定の担当者が来られた時に「金利が上がると家賃も上がります」と言われことがあります。
この時は、どうしてかなあと思いますが、よくよく考えてみますと、インフレになる→それにともなって家賃が上がる→金利が上がる、ということだったんだなあと思います。
ところで家賃を上げるタイミングはいつなのでしょうか。
通常は入居者は2年更新で入居しておられるので、更新時に上げることが多いようです。
私の物件でも、相場よりも3000円安く入居した方がおられましたが、更新毎に家賃を1000円ずつ上げています。
しかし退去することなく入居し続けておられます。
追記：アパート事業の別のメリットですが、インフレに強いという事柄もあります。
そのてんについては以下の記事を参考になさってください。
最近は緩やかに物価がやや上昇していますが、なぜか金利を上げなければならないほどの、インフレにはなりません。
もはや日本では、インフレになることはないではとさえ思ってしまいます。
原因としては、給与等の所得が上がらないことがあるようです。
昔の１９６０年代や１９７０年代は所得倍増計画が打ち出され政策的に給与等などの所得が増えていき、それに伴ってインフレになっていたようです。
しかも当時は人口も増えていた時代で、国内需要も旺盛な時代でした。
いわゆる高度経済成長の時代だったのです。
しかし今の時代、給与が上がっているのは、一部の大企業の社員のみで、経営の厳しい中小零細企業は給与を上げれるどころではありません。
というか給与が下がっている会社も少なくありません。
さらに少子化と国内需要の低迷のために、ますますインフレになりにくい状況になっています。
しかしグローバルな経済のなか、なにが起きるかはわかりません。
日本も国債等の残高が１０００兆円を超えており、何かをきっかけにしてハイパーインフレになる可能性があることも指摘されています。
もちろんハイパーインフレになって経済が混乱すると、株式も不動産も暴落し、家賃も上がらないでしょう。
しかし経済が混乱しない程度のインフレになるならば、家賃もそれに伴って上がっていくかもしれません。
いずれにしても資産の分散化は、今後の様々なリスクを軽減するううえでは、効果的な投資といえるでしょう。
追記：長期安定収入がもたらされるのは、確かでアパートやマンションなどの物件がある限りは家賃収入があります。
ただし新築時の家賃、プレミアム家賃とも言われていますが、当初の新築時の家賃をずっと維持できるというわけではありません。もちろんごくごくまれに、当初の家賃よりも家賃が上がる場合もありますが、それはよほど人気のあるエリアに物件があるからでしょう。
しかし多くの場合は、経年とともに家賃は下がっていきます。
なかには10年で30％も家賃が下がる物件もあるようです。
その要因は、やはり経年とともに物件は多少は劣化していくこと。
物件の間取りや設備も、新築時は人気のあるものだったのが、時代の変化により入居者の好み変化し、時代遅れの間取りや設備になってしまっていることがあること、などがあります。
通常ならば木造アパートでも35年以上も賃貸住宅として活用できますし、ＲＣ住宅となると、さらに長期間、賃貸住宅として活用できますが、新築時よりも家賃が大きく下がったがために、早々に建物を建て替えるオーナーさんもおられます。
それで建て替えるか、家賃が下がっても現状の物件で賃貸をするかはオーナーさんの判断によりますが、遅かれ早かれ物件の建て替えを行わなければならない時が来ることでしょう。
そのさいには、金融機関から再びアパートローンを借りることになり、多額の負債をかかえることになりますが、それがアパート事業だと割り切るしかないでしょう。
20/8/26