賃貸住宅経営のメリット入居者がいる限り長期安定収入となる

アパート事業のメリットとしては固定資産税の軽減などのメリットがよく指摘されています。

しかし今回はアパート事業が長期安定収入になることについてとりあげたいと思います。

以前にも少し、長期安定収入になることについて書きましたがさらに具体的に書いていきたいと思います。

アパート事業の収入についてですが主に入居者さんからの家賃に他なりませんが、アパートマンションを所有していて入居者さんがおられる限り、必ず家賃収入が入ります。

一括借上げ物件ならば空室があっても家賃収入が入いる

しかも最近、増大している一括借上げ物件の場合は空室があるないにかかわらず毎月、定額の家賃収入が入ります。

筆者の物件も大東建託物件ですが、空室が生じたことはしばしばありましたが、毎月定額の家賃収入が入り続けています。（最近、大東建託と一括借上げ契約をした場合は空室が生じ場合、大東建託がオーナーに支払う賃料を一定期間空室分のみ支払わなくてよいということになっているようです）

アパート経営は安定収入をもたらす。

ところで家賃収入ということですが、株のように家賃が激しく乱高下することはまずありません。

通常は築年数によって家賃は下がりますが、それでも1年で50％も下がるということはまずあり得ません。

10年で悪くて20～30％ぐらいでしょうか。

しかも人気エリアの物件であるならば10年でもあまり下がらないこともあります。

筆者の物件も15年になろうとしていますが、住居部分は、ほんの少ししか下がっていません。

（一方でテナント部分は20％ほど下がりました）

つまりアパート事業は安定収入源になりうるのです。

それで老後の事を考えて、所有地にアパートやマンションを建てる方もおられるのです。

さらに相続税対策にもなります。

そして芸能人や作家など収入が安定しない人たちが、アパート事業を行うのもそこに理由があります。つまり長期間継続的に安定収入があるという魅力があるからです。

追記:アパート事業のメリットについてインフレに強いという面についてもとりあげます。

筆者も子供時代そして学生時代でしたが、インフレのためか、電車やバスの運賃がドンドン値上げしていくのを目の当たりにしてインフレて嫌だなあと思ったものです。

もちろん当時はインフレにともなって給料水準も上がっていたので、大騒ぎにはなりませんでした。

ところでインフレになるとキャッシュの価値が下がっていきます。つまり預貯金があっても、その価値が下がっていきます。しかしそれでも利息がつきますし、金利も上がるので利息の額も大きくなりますが、それでもインフレに追いつかない場合があります。

そこでインフレをヘッジするために、資産のある方は資産を預貯金から株や不動産にスライドさせる方が多くなります。

インフレ時には家賃も上がる可能性がある。

それで物価が上がるならば、それに伴って家賃も上昇する場合があるということなのです。

以前、大東建託の家賃査定の担当者が来られた時に「金利が上がると家賃も上がります」と言われことがあります。

この時は、どうしてかなあと思いますが、よくよく考えてみますと、インフレになる→それにともなって物価や家賃が上がるということだったんだなあと思います。

ところで家賃を上げるタイミングはいつなのでしょうか。

通常は入居者は2年更新で入居しておられるので、更新時に上げることが多いようです。

私の物件でも、相場よりも3000円安く入居した方がおられましたが、更新毎に家賃を1000円ずつ上げています。

しかし退去することなく入居し続けておられます。

ところで最近は物価が上昇していますが、悪いインフレだと言われています。

というのも給与等の所得等がさほど上昇していないからです。

昔の１９６０年代や１９７０年代は所得倍増計画が打ち出され政策的に給与等などの所得が増えていき、それに伴ってインフレになっていたようです。

しかも当時は人口も増えていた時代で、国内需要も旺盛な時代でした。

いわゆる高度経済成長の時代だったのです。

しかし今の時代、給与が上がっているのは、一部の大企業の社員のみで、経営の厳しい中小零細企業は給与を上げれるどころではありません。

というか給与が下がっている会社も少なくありません。

しかしグローバルな経済のなか、なにが起きるかはわかりません。

日本も国債等の残高が１０００兆円を超えており、何かをきっかけにしてハイパーインフレになる可能性があることも指摘されています。

もちろんハイパーインフレになって経済が混乱すると、株式も不動産も暴落し、家賃も上がらないでしょう。

しかし経済が混乱しない程度のインフレになるならば、家賃もそれに伴って上がっていくことでしょう。

いずれにしても資産の分散化は、今後の様々なリスクを軽減するううえでは、効果的な投資といえるでしょう。