最近は市街地に建つ多くの賃貸物件が鉄筋コンクリート造りです。
市街地では限られた土地スペースに賃貸物件を建てなければならないので、高層階にする必要が生じ、鉄筋コンクリート造りにする必要があるのかもしれません。
では鉄筋コンクリート造りの建物の場合の耐用年数はどれぐらいでしょうか。
RC造りの耐用年数は減価償却費の視点からは47年
となっています。
ですから木造住宅の建物よりも、減価償却費の視点からすると鉄筋コンクリート造りの耐用年数は長いということになります。
確か木造住宅の耐用年数は22年だったと思います。
しかし鉄筋コンクリート造りの場合は、法的な耐用年数は47年でも本体そのものは50年あるいは60年と持ちこたえることができるのではないかとも言われています。
実際、筆者の近隣エリアにおいて30年超の鉄筋コンクリート造りのマンションは多々あり、多くの方が住んでいます。
では鉄筋コンクリートの賃貸物件を建てれば半永久的に、その物件でマンション経営を行えるのでしょうか。
確かに、建物本体そのものは、半永久的に持ちこたえるかもしれませんが、マンション経営の視点からは問題があります。
RC造りの耐用年数は長いのだが・・。
鉄筋コンクリート造りの問題とは、例えば３０年超のRC造の公営住宅は多々ありますが、３０年超になると自治体も建て替えを検討しはじめます。
なぜでしょうか。
建物本体は問題なくても、間取り等で入居者のニーズに合わなくなってくるのです。
３０年前はそれでよかったかもしれませんが、３０年もたつと入居者ニーズも変化し、設備等も大きく変わっています。
そしてRC造りのデメリットは改修工事等が容易でなく費用もそれなりにかかるてんにあります。
それで多額の費用をかけて改修するよりも建て替えを検討するのです。
ですから３０年超の建物でもアパート経営は可能ですが、入居者ニーズとは合わない部屋を提供することになり、家賃も安く設定しないと入居者が見つからない、改修するにしても高額費用がかかる、建て替えるにしても解体費用がバカにならないなどの問題が生じてきます。
よって鉄筋コンクリート造りの建物自体の耐用年数はかなり長いですが、一方でアパート経営を十分に行える期間はそれほど長くはないのです。
追伸：高層階となるとエレベーターや増圧ポンプの設置が必要になるかもしれませんが、しかしこれらの設備の維持管理コストがかかることや修繕や交換となると高額な費用がかかります。
