賃貸住宅に長期にわたって入居してくださる入居者もおれば、数年で退去される入居者もおられます。
しかしやはり分譲マンションや戸建て住宅と比べると入居そして退去のサイクルは短いといえるでしょう。
そして入居者の退去後は部屋の点検、リフレッシュの好機ともいえます。
賃貸住宅の場合、入居者の意思で大きな改修を行うということはあまりありません。
もしなんらかの改修を行う場合は物件の管理会社や大家とよく協議したうえで行わなければならないでしょう。
そして費用負担も、おそらく入居者自身が負担しなければならないでしょう。
しかし退去後の改修となると話は違ってきます。
というのか退去後の原状回復の費用は基本的に賃借人がもたなければなりませんが、その後の改修工事となると、大家がもたなければならなくなります。
ここで問題になるのが一体どこまでが賃借人の負担になる原状回復になるのか、どこからが大家の負担になる改修工事にあたるのかというてんです。
このてんでよく揉めることがあるようです。
多くの場合、大手の不動産管理会社の場合でしたら、このてんでの判断を誤ることは少ないのかもしれませんが、しかし担当者の能力にバラつきがあるのも事実で、担当者によれば賃借人負担がこんなにも？と思うほど大きくなっていることがあるのかもしれません。
賃借人負担になるのか、オーナー負担になるのかわかりにくい修繕事例もある。
ところでよく知られた事柄ですが、大家は賃借人の入居時に支払ってもらった敷金を賃借人の退去時に原状回復費用にあてることができます。
いわばお部屋のリフレッシュをすることができます。
しかしどこまでが原状回復にあたるかのガイドラインのようなものもありますので、後程、トラブルになることを避けるためにも、ガイドラインを遵守することは大切です。
例えばガイドラインでは通常の使用による損耗以外の損耗の回復となっており通常使用を超えるような汚損・破損、それ以外の汚れや損傷を借主の負担としています。
さらに故意・過失・善管注意義務違反による損耗の回復ともありますが管理者（入居者）として掃除などを怠ってできたカビ、シミなどの汚れ損耗などのことでガイドラインでは借主負担にあたります。
しかし通常使用による損耗は借主に原状回復義務はないともなっており、原状回復といっても退去時に全く同じ状態にしなければならないというわけでもないのです。
ですから賃借人負担か大家負担になるのか微妙なケースもあるのかもしれませんが、裁判沙汰になるまで揉めることがないように普段から、大家が賃借人と良好な関係を培っているのが望ましいように思います。
住宅：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について – 国土交通省 (mlit.go.jp)
