家主には物件の修繕義務がある。
以前、賃貸マンションに住んでいた時に、お風呂のガスがつかなくなりました。
修繕が必要な状態です。
もともと備え付けの給湯設備だったので、不動産管理会社に連絡すると、しばらくして給湯設備の交換工事が行われました。
当時、賃借人だった私たちには工事費用の請求はありませんでした。
そうです。
この場合は
修繕費用は家主負担になったのです。
このように原則的に、賃貸住宅の場合は修理修繕費用は家主の負担となります。
上記のケースは備え付けの給湯器についてでしたが、他にもエアコン、換気扇、トイレ設備など備え付けの設備の故障修理が必要となる場合は家主の費用負担となります。
ですから家主は生じえる修繕費用のために、家賃収入の幾らかを取り分けておかなければなりません。
では家主に修繕義務があるとうことですが、住宅内で生じる、ありとあらゆる事柄において修理修繕を行い家主が費用負担しなければならないということなでしょうか。
結論からするとそういうわけではありません。
例えば床にほんの小さな傷が入った、目立たない壁の部分にちょっとした亀裂が生じたといった事柄で、賃借人から指摘されれば修繕し、費用負担しなければならないかといえば必ずしもそうではありません。
すべての修繕を家主が負わなければならないというわけではない。
これまで、修繕費用をだれが負担するかで、もめたケースは多々あると思われますが、過去の判例からすると、家主に修繕義務が発生するのは、「居住の用に堪えないほど、あるいは居住に著しい支障を生じる程度」としています。
つまりは、ちょとした傷程度の修繕で家主が修繕義務を負うことはないのです。
また判例によると「修繕が物理的に経済的に不可能でないこと」ともなっています。
ですから無理難題な修繕義務まで家主が負わなければならないというわけではありません。
ということで
すべての修繕で家主に修繕義務があるわけではない
という結論になります。
もちろん賃貸契約書には、どの部分が家主の修繕範囲で、この部分については借家人の修繕範囲というふうに明記されてる場合もあるでしょう。
例えば給湯器、エアコン、乾燥機等は家主負担、一方で電球や照明器具の交換などは、多く場合、借家人が負担する場合が多いように思います。
それで修繕の必要が生じた時は、賃貸契約書の修繕についての特約を調べて家主か借家人のどちらが費用負担するのか確認してみると良いでしょう。
追記：国土交通省のウェブサイトには原状回復のガイドラインが書かれています。
それによると
原状回復とは
原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。
⇒ 原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化
と書かれており、借主の故意・過失、善管注意義務違反による修繕の場合は借主負担になるということです。
じゃあどの程度の傷や損傷等が故意・過失、善管注意義務違反にあたるかとなると、それは管理会社の判断になるのかもしれませんが、その判断で借主ともめることがあるのかもしれません。
追記：さらに以下の記事も参考になるかと思います。
大東建託グループの物件の入居者さんならば、退居時は定額クリーニング代を前もって支払っているならば、基本的には原状回復のために支払う費用は０円です。
私の所有物件も大東建託パートナーズの管理ですが、これまでの退居者でまさに０円で退居していかれた方もおられます。
しかし基本的には０円ということで、場合によったら修繕費用を退去時に求められることがあるようです。
例えばどのようなケースでそうなるのでしょうか。
このてんでニコニコニュース２０１８年１月１３日の「画鋲はさしていい？ 賃貸物件でOKなこと、NGなことまとめ」には
[perfectpullquote align=”full” bordertop=”false” cite=”” link=”” color=”” class=”” size=16]例えば「壁に画鋲をさした」という場合は、どのように判断されるのだろう。大東建託によると「ポスターなどを貼るために数カ所さしたという程度ならOK」とのこと。ただし「画鋲の穴が何十カ所も残っている、ねじやくぎなどの大きな穴が残っている場合などは、入居者の負担」となるのだとか。
つまり、通常使用の範囲内であれば「OK」、入居者の過失・故意により壁紙の張り替えなどが必要になってしまうと「NG」ということに。（最終閲覧日２０１８年３月１３日）
引用：http://news.nicovideo.jp/watch/nw3210298（アクセス日2018年4月9日）[/perfectpullquote]
と書かれています。
つまりは入居者による過失・故意などで壁紙の張り替えなどが必要になってしまう場合は、張り替え費用は入居者負担になってしまうかもしれないということです。
定額クリーニング代を支払っている大半の方が退去時は０円で退居している。
いずれにしても、日頃からこまめに清掃をし、部屋内を丁寧に扱うことが求められるようです。
そうしているならば退居時には費用負担なしで退居することができるかもしれません。
上記の同じ記事には
[perfectpullquote align=”full” bordertop=”false” cite=”” link=”” color=”” class=”” size=16]「大東建託で定額クリーニングのシステムを利用している人のうち、大半が定額の範囲内で収まっています」[/perfectpullquote]
ということなので、さほど神経質になり過ぎる必要もないのかもしれません。
もちろん大東建託以外でも定額クリーニングの制度がある管理会社がありますが、注意すべき事柄として許容範囲が多少異なっているようですので、大東建託ではOKだったのが他社ではNGとなることもあるようです。
さらにもしも定額クリーニング代を支払っていても、さらに原状回復費用等を求められたならば、次の引越し先も大東建託の物件にしてみることができるかもしれません。
というのも大東建託物件から大東建託物件への住み替えの場合は１カ月分の仲介手数料が０円になる場合があり、退居時の費用負担を相殺することができるからです。