あるテレビ番組で、銀行が不良債権を処理するために、債権を外資系のファンドに売却するという場面がありましたが、あるビルディングの外資系ファンドの査定は0円という査定でした。
なぜビルディングの査定が0円なのか？
それはこのビルディングによからぬ事務所が入居していたからです。
つまりはよからぬ事務所があるだけで、そのビルディングの資産価値が大きく下がってしまうというのです。
この事例は、不動産にとって立地がいかに重要かを示すものです。
つまりはアパート経営をするにしても、そのアパートによからぬ事務所があったり、あるいはすぐ近くにそのような事務所があると、なかなか入居者が決まらないという事態が生じ得ます。
すると家賃は下げざるを得ず、厳しいアパート経営を強いられます。
ところで立地の良し悪しを左右するどのような要素があるのでしょうか。
1つには上記のようなよからぬ事務所が隣近所にあり、ちょっと怖そうな人たちが出入りしているとなると、駅近の物件であっても立地は悪いということになります。
こうした物件には手を出さないほうが良いでしょう。
そして立地の大原則は主要な駅から徒歩10分圏内ということですが、しかしそのようなエリアでも上記のようなケースがあてはまる場合は、立地的には良くないということになります。
駅直結の人気の分譲マンション。
もちろん駅から遠くなれば遠くなるほど、立地的には良くないということなります。
筆者の所有物件のあるエリアにも、駅から徒歩25分程度の場所に賃貸マンションが建ちましたが、案の定ですが入居状況は思わしくないようです。
竣工して1カ月以上になりますが、いまだに入居率は50％にも届きません。
もちろん新築なので、いずれは満室になるのかもしれませんが、5年、10年先にはどうなっているのか空室の目立つ物件になっているのではないかと懸念してしまいます。
ところで駅から近ければよいということですが、この駅が主要な駅であるかどうかということも重要です。
つまりは交通のアクセスが良いかどうかというてんです。
例えば関西ですと阪急の西宮北口駅などは代表例の1つと言えるでしょう。
阪急電鉄の特急は停車しますし、大阪、神戸、宝塚に20分程度でアクセスできます。
そしてこの西宮北口駅エリア、関西では毎年のように住みたい街ランキングでトップクラスを維持しています。
追記：ウィキペディアによると西宮北口駅について
神戸本線と今津（北）線の間を直通運転する準急・直通特急・臨時急行を除く（後記「のりば」参照）全営業列車が停車する。神戸本線の急行は当駅以西（通勤急行は塚口駅以西）で各駅に停車する。 ・・
大阪（大阪梅田駅）と神戸（三宮駅）のほぼ中間に位置しており、乗客数は西宮市内の駅で最も多い。駅周辺には再開発が進み、商業施設や文化施設が集中している。周辺の住環境も良好であることから、近年は住宅地としての人気が急上昇しており、2011年度の「関西住みたい街（駅）ランキング」（調査：長谷工アーベスト関西支社）では、2010年度に続いて第1位となった[4]。2017年4月でも依然人気は変わらず、似たランキングで梅田、難波、天王寺などの人気駅周辺を抑えて1位を独走し続けるほどの人気を誇る。
と書かれています。
西宮市内にはＪＲ線や阪神電鉄の駅もありますが、そのなかで乗客数が最多の駅ということですから、本当に人の多い人気エリアだということがわかります。
アパートの立地 周辺に火葬場 墓地 処理施設といった施設があると・・