物件の利回りと金利の関連


先回のブログ記事

収益物件とは利回りのこと?

では物件の利回りの重要性について書きました。

物件の収益性の1つの指針として見ることができますが、空室を考慮に入れていないので、空室の多い物件では利回りは、あまりあてにすることができないということについても書きました。

ところでアパートマンション経営を行うにさいして、多くの場合はアパートローンを借りることが多いと思いますが、そのさいの金利も収益に影響を及ぼします。

例えば1億円を借りて30年返済とします。

金利が1.5%の場合は毎月の銀行への支払いは元利あわせて34512円となります。

しかし金利が3%となると毎月の銀行への支払いは元利あわせて421604円となり、金利が1.5%上がるだけで、支払額が毎月およそ70000円多くなってしまうのです。

このように高利回りの物件を選ぶのも重要ですが、それとともにアパートローンの金利を考慮することも重要になってきます。

もちろん最近は低金利時代ですので、昔ほど金利は高くはありませんし、おそらくアパートローンは事業性ローンなので、住宅ローンよりは多少金利は高くなりますが、それでも変動金利ならば1~3%の間で落ち着くのではないかと思います。

花画像

利回りから金利を差し引いて収益を図る。

ところでこの物件の表面利回りとアパートローンの金利引いた数字をイールドギャップと呼ぶそうです。

例えば利回りが12%でアパートローン金利が2%ならばイールドギャップは10%となります。

それではどれぐらいのイールドギャップがあれば良いのかということですが、10%以上あるいは12%以上が良いという方もおられることと思います。

いずれにしてもイールドギャップが高ければ高いほど良いことには違いがありません。

もちろん空室だらけの物件の場合は、イールドギャップが高くても手をださないようにいたしましょう。

あくまでそこそこの入居率を維持している物件についてあてはまる事柄です。

またアパートローンの金利ですが、多くの場合、金利については都市銀行が最も低く、次に地方銀行、そして信用金庫と金利が高くなっていきます。

審査は厳しいですが、可能ならば都銀からアパートローンを借りるならば金利を抑えることができるでしょう。

追記:物件の利回りですが、どうしても都心部の物件よりも地方の物件のほうが高くなります。

そしてそのことは当然と言えば当然のことです。

都心部は土地と建物の資産価値が高いからです。

しかし利回りは低くても都心部の物件の魅力は、家賃が高いこと、しかも経年劣化による家賃の下落も地方と比べて限定的というてんがあります。

ですから地方の物件のように、10年で家賃が30%程度、さらに30年もすれば竣工時よりも半分近くにまで下がるということもありません。

ところで銀行のアパートローンの金利ですが、通常は住宅ローンよりも高くなっています。

変動金利で住宅ローンの場合は、0.5~1%ですが、アパートローンとなると、1%以上です。

ある地方銀行では、3~4%というところもあります。

そこで金利交渉を銀行と行い金利を下げてもらうことは可能です。

この金利下げの金利交渉は銀行側から言ってくることはありません。

アパートオーナーのほうからアクションを起こさなければ、金利交渉による金利下げは行われません。

銀行も、きちんと返済を行っている優良顧客を他行にもっていかれたくないために、金利交渉には応じてくれます。