収益物件とは利回りのこと?


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賃貸アパート。

よく収益物件という言葉を耳にすることがあると思います。

では何を基準にして収益物件というのでしょうか。

私も詳しいことはわかりませんが、1つには物件の利回りのことと関係があるかもしれません。

この物件の利回りの計算ですが、一般的なものとしては表面利回りというものがあります。

計算法は 表面利回り=(年間収入÷購入価格)×100 となります。

例えば空室がない時の月額の家賃収入が50万円とします。

すると年間収入は50×12=600万円が年間収入です。

購入価格を1億円とすると

600万円÷1億円=0.06

それに100をかけて、この場合の利回りは6%となります。

もちろんこの場合の計算の仕方ですと1年間満室を想定したものですから、空室が多い物件には収益性を正確に示すものとはいえないことでしょう。

ですから利回り30%物件と宣伝されていても、空室だらけの物件ならば、この30%という数字はあてにはなりません。

さらに他にも利回りの計算法としては実質利回りというものもあります。

計算法は 実質利回り=( 年間収入-年間支出 )÷購入価格です。

この場合は毎年かかる税額や、管理費等のランニングコストも差し引いて判断する計算法で、より正確な収益力を判断するのに役立つ方法です。

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一般的には利回りが高い物件ほど収益物件とみなされる。

このように一般的には収益物件=利回りの高い物件とみなすことができますが、しかし利回りだけを見て、物件を判断するのは、早計です。

例えば、通常は利回りが15%超の物件は収益物件とみなさるかもしれませんが、これは空室を計算に入れていないのです。

ですから利回りが高くても、空室の程度がどれくらいなのかを確かめる必要があります。

もしも高利回り物件でも、空室が常時、半分ぐらいあるとするならば、良い物件とはいえないでしょう。

この物件を買うにしてもリフォームして空室を埋めることができるという確信がなければ、手をださないほうが無難です。

とりわけ立地条件があまりよくないならば、リフォームをしても空室を埋めていくのは容易ではないでしょう。

ということで本当の収益物件とは

①空室が少なく、将来的にも満室か満室に近い状態を維持できる物件。

②利回りが高い物件。

このように双方の条件をクリアしている物件が、本当の収益物件といえるでしょう。