物件オーナーが直面する修繕工事 どんな修繕がある?


アパートを建てて、晴れてアパートオーナーになると、今後は家賃収入を期待できるようになります。

しかしお金が入ってくるばかりではありません。

出るお金もあります。

しかも半端ではありません。

その出るお金でも大きな比率を占めるのが

修繕費用です。

どうしてもアパートも経年とともに劣化していきますので、修繕は必ず行わなければならない事柄です。

シャーメゾン画像

積水ハウス設計施工の賃貸住宅シャーメゾン。

では具体的には、修繕はどれくらいの周期で行う必要があるのでしょうか。

まずは外壁ですが、外壁の塗装工事の周期はとなると

それは10年~15年といわれています。

もちろん塗装の素材によって、耐久性は異なってきます。

高品質の素材の塗装であれば、長くもつかもしれませんが、その反面、修繕工事費用は高くなるでしょう。

塗装工事の修繕費用にバラツキがある理由の1つはそこにあります。

つまりはどのような素材で塗装を行うかで、費用や耐久期間も違ってくるのです。

ところでマンションとかになると、外壁の目地シーリングの打ち替え工事を行う必要が生じることでしょう。

周期は一般には約10年といわれていますが、最近では分譲マンションなどでは12~13年で行っているケースが多いように思われます。

さらには15年以上してから行うケースもあることでしょう。

ちなみに私の所有物件がある周辺エリアでは、賃貸マンションなどは14~15年ぐらいで行っているようです。

ところで修繕が必要な箇所として忘れてはならないものがあります。

それは建物内で張り巡らしている配管交換工事です。

配管も劣化していきますので、いずれは交換しなければなりません。

そしてその周期は30年~35年と言われています。

しかし30~35年となると木造アパートでは、そろそろ建て替えも視野に入ってくる時期でもあります。

それでこれを機に建て替えをする場合もあることでしょう。

その一方で鉄筋コンクリート造りのマンションとなると、まだまだ使用できます。

そこで修繕費用はかかっても配管工事を行って、さらに使用できるようにするかもしれません。

このように修繕の必要なてんについて幾つか取り上げましたが、他にも屋上の防水工事、屋根があるならば屋根の葺き替え工事、エレベーターの改修や交換工事などもあります。さらに給水ポンプ等も、いずれは交換が必要となっていきます。

これらの修繕費用は支払うのは物件オーナーですから、これらの修繕費用のための積立を家賃収入のなかから取り分けておく必要があるでしょう。

追記:大規模修繕工事の費用てどれくらい?

という記事には

大規模修繕工事にどれくらい費用がかかり、オーナーとしては、どれくらい蓄えていけばよいかということですが、一般的に言われていることは家賃収入の5%をそのために取り分けておけば良いという考え方があります。

例えば家賃収入が毎月80万円あるならば、その5%ということですから毎月4万円を大規模修繕工事のために取り分けるというのです。

となると1年で48万円、10年で480万円を取り分けることができます。

また国土交通省には分譲マンションの修繕積立金のガイドラインを公表しています。

もちろん分譲マンションと賃貸マンションやアパートとは多少異なり、おそらくは修繕費用は分譲マンションのほうが高くなるものと思われますが、しかし賃貸住宅オーナーはそのガイドラインを目安にすることができるかもしれません。

と書かれています。

上記記事にもありますが、だいたい家賃収入の5~10%程度を取り分けておくのがよいでしょう。