収益還元法 原価法 取引事例比較法でアパートの評価額を算出


先回は建物の評価額を算出するうえで役立つ方法の1つとして原価法について取り上げました。

原価法と建物評価額でアパートの評価額を算出

という記事です。

ところで、建物、とりわけアパートなどの収益物件の評価額を算出するための方法として

収益還元法

というものがあります。

このてんについては

収益還元率によって物件価格を計る

という記事には

例えば収益還元法の直接還元法の計算方法は

1年間の純収益 ÷ 還元利回り = 不動産価格(収益還元価格)

となります。

例えば1年間の家賃収入が500万円、かかったコストが300万円そして、そして利回りが8%とします。

この場合500-300=200

200×0,08=1600

つまりは物件価格は1600万円となります。

とありますが、このように単純明快に算出することができるのです。

アパート画像

市街地にある入居率を高水準に保っているアパート。

しかしこの算出方法には様々な問題もあります。

どのような問題かといいますと

・その1 還元利回りをどれくらいにするかで評価額が大きく変動する

というてんがあります。

それで通常は、還元利回りの決め方については周辺エリアのなかの同じような物件の利回りなどを参考にして決めることになりますが、正確な数字を割り出すのは容易ではありません。

さらに収益還元法の他の問題としては

・その2 リフォームなどをして付加価値をつけて家賃の上昇が生じてもそのことが反映されない

というてんもあります。

例えば5万円の家賃だったアパートがリフォームによって5万5千円に上がったとしても、収益還元法では、それが反映されません。

さらに

・その3 空室による家賃収入の減少などが反映されにくい

というてんもあります。

実際のところ1年間の空室による家賃収入の減少がどれくらいになるかは、予測が難しいところです。

社会の急激な変化で、空室リスクが変動することもあります。

・その4 修繕計画が反映されていない

アパートなどの収益物件は常に修繕が必要になることがあります。

大規模修繕などを行うと、その年にアパートにかかるコストは急増します。

なので収益還元法だけでは、正確に物件の価格を割り出すことには限界がありますので、あくまでも1つの目安ととらえることが良いでしょう。

せれで物件の正確な評価額を割り出すためには、収益還元法だけでなく原価法や、取引事例比較法

この手法では、多数の取引事例を収集して適切な事例を選び、取引の特殊事情や時期の修正を行い、取引事例の個別的要因を標準補正し、さらに地域格差などを比較して価格を求めます。このようにして求められた試算価格を比準価格といいます。

ホームズのウエブサイトより

引用:https://www.homes.co.jp/words/t5/525001040/(アクセス日2020/7/24)

なども比較検討することによって、より正確な評価額へと近づけることができます。