アパートの空室問題 アパートオーナーが行える対処法


空室が全国で20%を超え、そのうちに30%になるのではないかといわれています。

空室が目立つようになれば、当然のこととして家賃収入が減ります。

例え家賃保証のある一括借り上げであっても、空室が目立つようになると、周期的に行われるアパートオーナに支払われる賃料を決める協議において、思い切った賃料減額という憂き目に遭うことになるでしょう。

そこで空室が多くならないようにするための空室対策を行っていかなければなりません。

もちろんアパートオーナーが管理会社と協力して行っていかなければならなりません。

では何を行うことができるのでしょうか。

1つには

部屋の魅力アップ

を行うことができます。

例えばこれまではペット飼育ができないアパートだったとするならば、ペット飼育可のアパートに変更することができるかもしれません。

あるいはネット環境を整えて、ネットを無料で利用できるアパートにすることもできるでしょう。

とりわけファミリー向けアパートマンションにおいて無料でネットを利用できるようにすることは、大きな魅力アップになるかもしれません。

他にも人気の設備を設置したり、おしゃれな内装へとリフォームしたりと行えることは様々あります。

花画像

空室対策として行える施策が幾つもある。

その他にも行える事柄があります。

それは

金銭的なハードルを下げることです。

敷金や礼金をゼロ円にすることができるかもしれません。(一括借り上げでアパーマンションを経営している場合、敷金や礼金が設定されていても、アパートオーナーは敷金や礼金を受け取ることはありません。また多くの場合、一括借り上げ物件の場合、礼金0円というケースも少なくありません)

いずれにしても競合物件が多くある場合は、礼金が高く設定されていると、入居者が見つからないということも少なくないでしょう。

さらに金銭的なハードルを下げるということで行えることは募集家賃を下げるということもできます。

例えば50000円の家賃を47000円に下げるとします。

その後、入居者が見つかったならば2年更新ごとに1000円ずつでも値上げしていくならば6年で50000円に戻すことができます。

このようにいずれにしても空室対策として行うことができる事柄は、幾つもあるのです。

追記:以下の記事でも空室対策として行えることについて書かれています。

アパートオーナーにとっての最大のリスクは空室だという方もおられます。

もちろん一括借り上げでのアパート経営の場合は、空室があってもオーナーに支払われる賃料は変わりませんが、しかし空室が目立つようだと周期的に協議される借上賃料改定でオーナーに支払われる賃料が大幅に減額されることがあります。

ところでどうしても空室が埋まらない場合は、何を行うことができるでしょうか。

まず行うべき事柄は、募集中の自物件と同じような物件がエリア内にある場合、相場の家賃がどうなっているかを調べることができます。

もしも他の物件よりも募集家賃が高いならば、つまりはコストパフォーマンスのてんで他の物件よりも負けているならば、いつまでも入居者は決まらないでしょう。

ですから募集家賃が他物件よりも明らかに割高であるならば、相場程度にまで募集家賃を下げる必要があるでしょう。

また募集条件も検討してみることができます。

例えば礼金、敷金といった事柄がありますが、礼金や敷金が高いと、どうしても入居者は決まりにくくなります。

周辺エリアで礼金や敷金の相場がどれくらいなかのかを把握して、それよりも高く設定されているならば相場程度にまで緩和することができるでしょう。

賃貸アパート画像

レオパレス21管理のアパート。

特に家賃滞納に備えて敷金を多くとることが、これまではあったかもしれませんが、最近では家賃保証会社に加入することが求められることがありますので、昔のように家賃滞納リスクを心配する必要はなくなってきました。

ですから敷金をあまりにも高く設定する必要はないでしょう。

いずれにしても入居時の費用が高くなれば高いほど、入居者は決まりにくくなります。

ですから募集条件の緩和、さらに加えてフリーレント(1カ月~数カ月程度の家賃無料)や入居時から10カ月間は家賃の10%割引などのサービスをつけて客付けを行うことができるでしょう。

しかしそれでも入居者が決まらなければ募集家賃を周辺エリアの他物件よりも安くすることを行わなければならないかもしれません。

このようにどうしても空室が埋まらない場合に何を検討し行うことができるかについて記述してきましたが、これらを一言でいうと

コストパフォーマンス

で優れているかどうかということに尽きます。

入居者目線でコストパフォーマンスに優れているかどうかです。

追記:近年はインターネットの普及で、簡単に競合する募集物件の比較が容易にできるようになりました。

となると入居希望者が注目するのは、やはりコストパフォーマンスです。

ウィキペディアにはコストパフォーマンスについて

コストパフォーマンス(英語: cost performance)とは、あるものが持つコスト(費用)とパフォーマンス(効果)を対比させた度合い。コスパやCPと略されることもあるほか、費用対効果や対費用効果ともいう

コストパフォーマンス

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/コストパフォーマンス(アクセス日2020/2/27)

と書かれています。

このように費用対効果という言葉でも表現することができますが、募集家賃に割安感があるかどうかということです。

もちろん家賃が安くなれば、その分、家賃収入が減るという側面もありオーナーとしては辛いところでもあります。