売却時にかかる譲渡税 侮れない😕


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アパートを売却をしたならば譲渡税がかかる場合がある。

アパートオーナーになると、とにかくあらゆる局面で税金を課せられることがあります。

毎年のこととしては固定資産税がかかりますし、不動産取得時には不動産取得税や登録税などもかかります。

そしてアパートを売却するとなると譲渡税がかかる場合があります。

この譲渡税ですが、簡単に言えば

譲渡所得=収入金額-(取得費+譲渡費用)課税されるというものです。

ですから収入金額よりも取得費と譲渡費用のほうの金額のほうが大きければ、譲渡税はかかりません。

ところでこの取得費ですがどのように計算されるのでしょうか。

取得費には

・購入代金(土地、建物)

・建築代金

・手数料(税金も含む)

・設備費用

が含まれます。

このように取得のさいにかかったあらゆる費用が含まれることがわかります。

その合算額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引く必要があります。

例えば取得金額が1億円としても、取得から10年が経過していて減価償却費として3000万円程度の建物の価値が減少しているとするならば取得費は約7000万円となります。

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大東建託設計施工管理のマンション。

その一方で譲渡費用に含まれるものには

・売却時にかかったあらゆる費用が含まれます。

例えば上記の上記の建物を売却した場合、譲渡にかかる費用が500万円とします。

すると取得金額と譲渡費用を合算した金額は7500万円となります。

一方で9000万円売却することができたならば

9000万円-7500万円=1500万円。

といことで譲渡税の課税対象となる金額は1500万円となります。

そして課税率ですが、短期譲渡所得(譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下)の場合は39%。

長期譲渡所得(譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超)の場合は20%。

となります。

上記の例で計算するならば建物所有期間は10年なので、長期譲渡所得となり

1500×0.2=300

つまりは300万円が譲渡税として課税されることになります。

ですから譲渡税ですか、侮ることはできません。

もちろん実際に売却するさいには税理士さんや専門家に相談したうえで行うのが無難だと言えるでしょう。

追記:国税庁のウェブサイトによると長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分について

長期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます。
短期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものをいいます。

No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)

引用:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm(アクセス日2020/3/3)

と書かれており、譲渡した年の1月1日時点で、5年以下か5年を超えるかの区分ということになっています。

ですから7月に譲渡するとして、7月で所有してから5年を数カ月超えていたとしても、1月1日時点では5年以下となるので、この場合は、短期譲渡所得となり高い税率が課されることになります。

ちなみに税率は長期譲渡所得は20%と数%の復興特別所得税

短期譲渡所得は39%と数%の復興特別所得税

となっています。