衝撃 タワーマンションの修繕費用が怖い


アパートオーナーとは世界も次元も違うものにタワーマンションがあります。

なぜか世間ではタワーマンションに住むことが憧れのようになっています。

しかもタワーマンション、モノによればアパート1棟と同じぐらいの価格がする高価なものもあります。

私個人としては、どうせ同じ価格ならば、タワーマンションよりもアパートを買います。

しかしそれにしても、なぜあんなにも人気があるのか?

ところでヤフーニュースのなかのディリー新潮を引用の不動産ジャーナリスト榊敦司さんの記事に「タワマンの実態は「超高層レオパレス」 脆弱な外壁と修繕不可で“45年限界説”」というとても興味深い記事が掲載されていました。

榊敦司さんといえば夕刊フジでも連載でマンション業界の闇の部分を率直に暴く記事を載せており、私もしっかりと読ませていただき、大変勉強になっています。

ところで上記の記事のなかでは、タワーマンションがレオパレスと同じようなものだと指摘しています。

つまりは、レオパレスの場合は建築基準法に不適格な建物ということで、脆弱というわけですが、タワーマンションの場合は建築基準法には適合していても構造そのものが、通常のマンションと比較して脆弱だというわけです。

具体的にはタワーマンションはRCではなくALCパネルで造られているわけですが、ALCパネルは防水性で劣り、防水のための大規模修繕工事がきちんと行われなければならないんだそうです。

もちろんRC造りのマンションでも防水のための大規模修繕工事は行いますが、問題はそのかかる費用で、なんと通常のマンションの2~3倍はかかるというのです。

ということは修繕積立金も2~3倍はかかるということです。

しかも修繕積立金、築年数とともに値上げ圧力がかかるわけですが、その結果として榊敦司さんの記事によると

私は半分以上のタワマンでは、住民の経済的理由などで3回目以降の大規模修繕は不可能になると予測する。

通常のマンションは、細やかにメンテナンスを行えば50年以上住めるのはほぼ確実。現に60年以上も十分使用に耐えたマンションもあった。だが、タワマンに限っては「45年限界説」が有力そうである。

引用:https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20200320-00614475-shincho-soci&p=2(アクセス日2020/3/21)

と述べておられます。

つまりは大規模修繕工事費用が3回目になると、あまりにも高額になるために3回目が行われるであろう45年で住めなくなるというのです。

賃貸住宅オーナーは賃貸住宅に専念して、タワーマンションには手を出さない方が無難のようです。

追記:さらに高層マンションのデメリットについては以下の記事もご覧ください。

賃貸住宅といっても、こじんまりした物件もあれば、なかには10階建て以上の高層マンションという形態の賃貸住宅もあります。

両者を比較した場合、管理戸数の多い高層マンションという形態の賃貸住宅の方が、いいのではと思うかもしれません。

たしかに戸数も多いとなると、それだけ得られる家賃収入も多くなります。

しかし賃貸住宅経営のベテランといわれる人たちは、管理戸数の多いRC造りのマンションよりも2階建てアパートを推奨する方もおられます。

なぜでしょうか。

RC造りの高層の賃貸マンションのデメリット

を考えるならば、答えはおのずと明らかになります。

ではどのようなデメリットがあるのでしょうか。

その1つはリフォーム費(修繕費用)が高くなるというてんがあります。

例えば建物のなかにある配管について考えてみますと、低層階の木造アパートや鉄骨造りとなると比較的容易に配管の交換工事が行えるといわれています。

一方で鉄筋コンクリート造りとなると、鉄筋コンクリートが妨げとなる場合がありますので、配管の交換工事にいっそうの時間と費用がかる場合があります。

木造や鉄骨造りよりも耐用年数は長いとはいえ、いざ修繕となると、高コストになるのです。

花画像

賃貸マンションの家賃収入は多くても建物の維持管理コストは高くつく。

さらにRCマンションのデメリットをあげるとするならば、建築費そのものが高くつくというてんがあります。

購入価格、つまりは建築費が高くつくわけですから、家賃収入が多くても家賃収入で購入価格を相殺するためには相当期間がかかります。

ですから一般的にですがRC造マンションの表面利回りは高くないのです。

ところで建物は年月を経るにつれて外壁が傷んできますので、いずれは外壁補修工事(外壁塗装工事)を行うことになります。

そのさいどうしても2階までの建物でしたら簡易な足場や場所によったら足場をかけなくてもすむかもしれませんが、3階以上の建物となると、しっかりとした足場を組まなければなりません。

実際この足場代というのが、けっこうな価格になることがあり低層階のアパートならば安くて済むところが、RCマンションとなると高額になる場合があります。

他にも給水ポンプの交換工事 約100万円以上

エレベーターの交換修理工事など百万円単位で費用がかかる場合があり、いずれにしてもRCマンションはメンテナンス費用が高額になるということを覚悟しておかなければならないでしょう。20/10/10