家賃には3種類ある 賢い入居の仕方👍


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家賃には査定家賃、入居家賃、募集家賃の3種類がある。

入居家賃は小規模アパートオーナーの小生にとっても、とても関心のある事柄です。

なぜならば入居家賃がダイレクトにアパートオーナーの家賃収入に反映されるからです。

しかし入居家賃はどのようにして決まるのでしょうか。

小生は大東建託グループのオーナーとして入居家賃がどのように決められるかについて見守ってきましたが、(小生のようにサブリース契約のもとにある場合、家賃の決定権はオーナーではなく不動産メーカー側にある)ある傾向に気づかされました。

実のところ家賃には3種類あるのです。

まず募集家賃は募集時の家賃です。

入居家賃は現入居者が支払っている家賃です。

そして査定家賃は不動産メーカーが周辺相場を調べて査定した家賃です。

そして、この3つの家賃は、ほぼ同額なのですが、厳密にいうならば同額ではないのです。

じゃあ空き部屋が生じた場合、どのようにして募集家賃が決められるのでしょうか。

そのさい不動産メーカーは査定した家賃を基準にして募集家賃を検討します。

そして査定家賃=募集家賃ではないのです。

必ずそうだというわけではありませんが、募集開始時期の募集家賃は査定家賃よりも高く設定します。

そうするならばマンションオーナーさんにも喜ばれますから・・

そして高い募集家賃の時に入居者が決まってしうならば、おそらく入居者は退去するまで、高い家賃を支払続けることになります。(アパートオーナーにとっては、ありがたい入居者様ですが)

それではどうすればいいのでしょうか。

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入居者がなかなか見つからない場合は、募集家賃が下がっていくことがある。

まず入居物件を探すさいに募集しはじめの物件を避けるのが賢明かもしません。
(新築物件については同じことがいえないかもしれませんが)

そして募集家賃が下がるのを待つことです。

大東建託グループの場合、当初の募集家賃で入居者がなかなか見つからない場合、次の段階として、募集家賃を査定家賃にまで下げることが、しばしば行われてきました。

どれだけの期間を置いて家賃を下げるかについては、その時の状況によると思いますが、2か月~半年でしょうか。

そして、しばらくの期間、入居者募集を行い続けますが、それでも入居者が決まらない場合は、次の段階として査定家賃よりも募集家賃を下げることになります。

この時に、入居すれば入居者にとって一番、お得であることはいうまでもありません。

以上、マンションオーナーの首を絞めるようなことを書いてしまいましたが、要は募集開始からすぐに入居を決めてしまうならば、高い家賃を支払わされることになるということです。