アパートオーナーには株式投資にはない面白さがある!!


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不動産投資には株式投資にはないメリットがある。

株式投資と不動産投資はよく比較されます。

どちらかと言えば、株式投資のほうが比較的に少額から始められますし、売買も簡単に行えますので、こちらを選んで行うほうが多いのではないかと思います。

不動産の売買となると、とにかく手続きが大変だというイメージが大きいと思いますし。

ところで株式投資といえば、基本は安値で買って高値で売るというのが原則ですが、基本的には売買以外の他に投資家が行えることはあまりまりません。

どの株式をどのタイミングで買うかが勝負の分かれ目で、このてんを間違えれば、ほぼ間違いなく失敗に終わってしまいます。

一方で不動産投資となると、いつでも修正が可能です。

不動産投資の基本はいかにコストを抑えて、家賃収入を高くしていくかにあると思いますが、そのためにいつでもオーナーの一存で修正を図ることができます。

例えば銀行への毎月の返済額をもっと抑えたいと思うならば銀行と金利交渉を行いローン金利を下げることによって毎月の返済額を軽減させることができます。

返済実績を積み上げてきたならば、案外と銀行は金利交渉に応じてくれるものです。

あるいは金利の高い金融機関から都銀などの金利の低い金融機関に借り換えをすることもできます。

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りそな銀行。都銀の1つ。アパートローンも扱っている。

都銀というところは不動産投資ビギナーに対しては融資姿勢は厳しいですが、返済実績を積み上げてきたアパートオーナーに対しては、すなんりと融資をしてくれることがあるようです。

ローン金利の低い都銀への借り換えに挑戦してみることができます。

さらに不動産と税金とは切っても切れない関係にありますが、いかに節税を行いつつアパートオーナーとして切り盛りしていくかも、修正を行うことができる分野です。

例えば減価償却費用を膨らませたいならば、築古の木造アパートを購入して減価償却費を膨らませることができますし、所得税や住民税の軽減のためには小規模企業共済や確定拠出年金に加入することによって節税を行うことができます。

税制については毎年調整が行われていますので、効果的な節税対策を模索していくことができるでしょう。

さらに家賃収入を高めたいならば、リノベーション等を行い家賃の水準を上げることができます。

インターネット無料化、ペット飼育可にしたり、お部屋の間取りの変更なども行えるかもしれません。

このようにコスト減と家賃レベルの水準を上げる方法を模索しながら修正を図り続けることができるという面白さがあります。

追記:最近になって金融庁が不動産投資向け融資への監視を強化するようになりました。

金融庁の資料には以下のように書かれています。

• 投資用不動産向け融資に取り組む場合には、紹介業者・サブリース業者・管理業者等の業務の適切性を検証するなど、取 引スキームのリスク評価を行い、これに基づき取引方針を明確に定めること。
• 融資審査において、物件の売買価格の妥当性を検証するとともに、事業性融資と判断される場合には、物件の生むキャッ シュ・フローを基礎として融資全期間にわたる収支シミュレーションを行うこと。
• 顧客対応を紹介業者・保証会社に任せきりにせず、自らが顧客とのリレーションを十分に構築し、事業・収支計画、顧客の知 識・経験・リスクの理解度や財産・収入の状況等について主体的に把握したうえで、必要なリスク説明を行うこと。

金融機関に 求められる 対応

引用:https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF(アクセス日2020/2/4)

と書かれており金融庁が金融機関に審査の強化を求めていることがわかります。

結果的に金融機関から資金を借り入れて不動産投資を行うことは、容易でないケースが増えているようです。