そもそも空室のリスクとは何?


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空室が賃貸住宅経営の最大のリスクと言われている。

賃貸住宅経営において最大のリスクは空室だと言われています。

ではそもそも空室がなぜ賃貸住宅経営における最大のリスクになるのでしょうか。

幾つかの理由がありますが、その1つの理由は空室が多くなると

銀行への返済ができなくなる

というてんがあります。

たしかに空室があまりにも多くなり、家賃収入が細ると、毎月の銀行への返済ができなくなる可能性があるでしょう。

多くの場合は家賃収入の半分ほどが銀行の返済に充てられるますが、家賃収入が細り銀行への返済額よりも少なくなっていくと尋常ではありません。

やがては破綻するでしょう。

最近では空室リスクをヘッジするために一括借り上げによる賃貸住宅経営を行っているオーナーさんも少なくありませんが、空室が多少増えてきても、オーナーに支払われる賃料が一定であるというのは、魅力的な制度です。

しかしそもそも一括借り上げにするにしても、大東建託などの一括借り上げの大手の会社は、高い入居率を維持できないことが明白なエリアでの一括借り上げは行わないケースがあるようです。

ですから大手の会社による一括借り上げでアパート経営を行うことができないようなエリアでのアパート経営そのものは、うまくいかない可能性が大きいですので、そのようなエリアではアパート経営以外での土地活用を考えたほうが良いでしょう。

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大東建託設計施工管理の木造アパート。

さらに一括借り上げでアパート経営を行うさいに注意すべきてんは

一括借り上げ契約を交わした会社の経営状態です。

過去にも一括借り上げ業者の経営悪化のために、オーナーへの賃料が支払われなくなったケースがあります。

また大手の一括借り上げ会社でも経営悪化の時期に、物件オーナーに大幅な賃料減額を迫ったり、入居率がよくない物件オーナーとの契約をオーナー側から解約するように仕向ける会社の方針があったのではないかと疑われている会社もあります。

ですから契約している一括借り上げ会社の経営状態、とりわけその会社が管理している物件全体の入居率などを注視している必要があるでしょう。

とくに入居率が90%を下回る状態が続くと要注意です。

ところで他にも空室のリスクとしては、入居斡旋に費用がかかる、空室が多い物件だと担保価値が下がるといったことがあります。

もちろんアパートの管理会社が入居斡旋の費用を負担している場合もありますし、担保価値が下がっても銀行への返済を毎回きちんと行っているならば、貸し剥がしに遭うことも、おそらくはないでしょう。

しかしアパートオーナーであるならば、空室リスクをヘッジできるような施策が施されていても、やはり常に満室経営を目ざしていきたいものです。

追記:空室やその他のアパート経営リスクについては以下の記事もご覧ください。

最近はアパート経営トラブルが、朝日新聞などの主要メディアで取り上げられるようになり、アパート経営のリスクが意識されるようになってきました。

確かに、相続税対策といった節税効果があり、長期安定収入源になるメリットがありますが、リスクがあるのは事実です。

ではどんなリスクがあるのでしょうか。

最も大きなリスクは空室リスクといわれています。

不動産の専門家も空室が最大のリスクだと言われます。

通常のアパート経営の場合、空室の場合は家賃収入がありません。

10部屋家賃6万円として満室であるならば、毎月60万円(管理手数料の分は引かれます)の収入となりますが半分が空室ならば収入も半額の30万円となります。

それでは家賃保証や一括借り上げでアパート経営をしたらどうかとなりますが、それでも空室が多いと、周辺エリアの家賃相場が下がり、周期的に行われる賃料改定で大家に支払われる賃料の大幅減額という憂き目を見ることになります。

空室リスクを回避したいならば、建物を常にメンテナンスし良い状態を保つこと、そして立地の良い場所でアパート経営をすることが肝心です。

一般的に言われていいることですが、通勤通学にとても便利な駅から徒歩で10分圏内がベストといえます。

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アパート経営は長期安定収入をもたらす一方で、維持管理コストもかかる。

ところでもう一つのリスクは採算が取れるのかという不安です。

多くの場合、銀行からアパートローンを借りてアパート経営を始めることでしょう。

当初は新築プレミアム家賃で高い家賃収入を得られますが、やがて家賃収入は経年劣化で減っていきます。

一方で銀行への返済が減ることはありません。

そして修繕費用や設備交換費用などがかかっていきます。

やがては家賃収入よりも、諸経費と銀行への返済費用のほうが上回るようになるとアパート事業そのものが赤字になります。

そのようなシナリオを不安視しているのでしょう。

もちろん最近は銀行もアパートローンを貸すにあたり採算性も審査しているようです。

ですからきちんとした銀行が採算性を問題視し、お金を貸してくれないならば、アパート事業を断念したほうがよいかもしれません。

またアパート事業以外で、きとんとした収入源があるならば、アパート事業で赤字は続いても、銀行への返済が終了するまでは我慢し、返済終了後は収支が好転するということもあるでしょう。

追記:アパート経営は、家賃収入から成り立つビジネスです。

その家賃収入から銀行への借入金の返済、固定資産税、物件の修繕や改修費用、管理会社の支払う管理費、火災保険保険等を支払っていかなければなりません。

毎月入ってくる家賃収入から、これらを支払っていっても、なお家賃収入の20~30%が残るならば健全な経営が行えていることになるでしょう。

しかし支払いが家賃収入を上回っているならば、そのアパート経営は赤字となっている可能性ります。

そのような状態でアパート経営を続けるならば、やがてはその物件をあきらめなければならなくなるかもしれません。

ですから失敗しないアパート経営を行い続けるためには、これらの計算をよく行っていなければならないでしょう。

最も支払いで大きくなるのは、通常は銀行への返済金です。

このてんで借入金利が4%以上の高い金利で借り入れているならば、当然支払い額が大きくなっています。

それで借入金利を抑えることも失敗しないためには重要な事柄といえます。