賃貸契約書の特約事項


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賃貸契約書に特約事項を加えることにより、未然にトラブルを防ぐことができる。

賃貸契約書と借地借家法、この2つは入居者にとっても、大家にとっても重要な事柄です。

ところで賃貸契約書に特約事項を加えることができます。

そうすればトラブルを未然に防ぐことができます。

どのような特約事項を加えることができるのでしょうか。

それは

借地借家法にふれない特約事項を加える

ことができます。

というのも特約事項の内容ですが、入居者が一方的に不利になる場合は、借地借家法にふれ、特約事項を取り決めても効力がないからです。

ですから借地借家法にふれないようなものにする必要があります。

具体的には、修理修繕の特約事項があります。

例えば、畳の表替え、クロスの張替え、障子やふすまの張替え、電灯の取り換え、水道の修理は入居者の負担とすることができます。

あるいは最近はあまりありませんが、ガスやエアコンの修理等は入居者の負担とする特約事項を設けることができます。

入居者にしてみれば、入居のさいに修理修繕の特約事項があるのかどうか確認することができるでしょう。

納得のいかない事項があれば、しっかりと問いただすことにより未然のトラブルを防ぐことができます。

しばしば退去のさい高額の原状回復費用を請求されたことでトラブルになることがありますが、退去のさいの原状回復についての事項もあるかと思いますので、よく確認いたしましょう。

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オーナーも入居者も特約事項をよく確認する必要がある。

さらに設けることができる特約事項として日常の管理規定を設けることもできます。

しばしば設けられている規定としてペットの飼育禁止があります。

最近では飼いネコが異常に繁殖し、ネコ屋敷のようになってしまうことがありますし、犬が昼夜を問わず鳴いてトラブルになることがあります。

ペット飼育に伴うリスクを特約事項によって防ぐことができます。

さらには徹夜マージャンの禁止、そして晩22時以降の楽器の演奏の禁止、ないしはボリュームを上げてのテレビ等の視聴の自粛などを規定して未然にトラブルを防ぐことができます。

このように特約事項を設けて、トラブルを未然に防ぐことができます。

追記:特約事項にそれなりの効力があるわけですが、絶対的な効力があるというわけでもありません。

しかし相手方に一方的に不利であり法律・道義的におかしいとされるものは、無効(認められない)となる場合があります。

例えば修理修繕特約で、エアコン修理は入居者負担となっていても、入居者さんが一度もエアコンを使用していないにもかかわらず、修理が必要なので入居者さんに費用負担を求めるとするならば道義的に、おかしいということになります。

実際のところ、以前の入居者さんが、多少の不具合がエアコンで生じていることがわかっていても、修理をしてもらうのが面倒で、修理せずに、そのまま退去してしまい、次の入居者さんが入居した時に修理が必要だということに気づかされることもしばしば生じます。

このことはエアコンだけでなく給湯器でも生じることがありますが、いずれにしても特約事項には効力があっても、相手方に一方的に不利であり法律・道義的におかしいとされる場合は、あてはまらない場合もあります。