地方でもアパート経営に向いているエリアがある?


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地方のアパートで空室リスクに悩まされているエリアもある。

三重県津市の郊外にレオパレス21の物件が乱立しているエリアがあります。

このエリアでは、競合物件があまりにも多いので、空室率が高くしかも家賃の下落に悩まされているアパートオーナーさんがおられるとのことです。

このようなエリアでのアパート経営は、先行きも厳しい状況が続くことでしょう。

その一方で、瀬戸内海に浮かぶある島ですが人口は数万人ほどで外国からの観光客も多く訪れる島があります。

この島には、賃貸住宅が少なく不動産屋さんもあまりありません。

しかし多くない賃貸アパートの入居率は高く空室リスクがありません。

入居者需要が大きいわけではありませんが、しかし賃貸住宅の競合物件がほとんどないので、需要と供給のバランスがちょうど良い状態にあり、ほどよいアパート経営が行えているのです。

このように同じような地方でもエリアによって、空室リスクに悩ませるエリアもあれば、ある地方のエリアでは、常時ほぼ満室状態を維持できるエリアもあるのです。

ではアパート経営に最適な地方のエリアとはどのようなエリアなのでしょうか。

競合物件があまりにも多い、その一方で人口が減少しつつある、そのようなエリアでは当然、アパート経営を始めるのに向いていないエリアであることに間違いがありません。

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アパート経営に向いている地方のエリアもある。

その一方で地方でもアパート経営に向いているエリアの特徴というのも、おのずと明らかになってきます。

その特徴とは、競合物件が少ないエリアです。

いくら人口が多い市街地であっても競合物件が多いと家賃を維持していくのは大変です。

というのか入居率を維持していくためには家賃を値下げしていかなければならないかもしれません。

しかし競合物件が少ないと供給過剰になることなく、場合によったら空室待ち状態の場合もあり家賃は安定的に維持していくことができます。

そしてもう1つのアパート経営に向いているエリアの特徴は、街にある程度の活気があり、過疎化が進んでいるようなエリアでないところです。

いくら競合物件が少なくても過疎化が進んでいるならば、将来空室リスクが高くなる可能性があります。

このようなアパート経営に向いているエリアの2つの特徴をあげましたが、そのようなエリアは多くはないかもしれません。

しかし幸いにもそのようなエリアでアパート経営を始めることができるならば、安定した家賃収入を得ることができるでしょう。

追記:都心のエリアと地方のエリアの良し悪しについては以下の記事もご覧ください。

昔はレオパレス21といえば、都心部でない郊外や市街地において、数多くの物件を施行そして管理を行っていました。

しかし最近は、いわゆる都心部でないエリアにおいて新しいレオパレス21の新築アパートを見かけることはありません。

レオパレス21の管理のアパートがあっても、それはずっと昔に建てられたものです。

私の所有物件がある周辺エリアにも、多数のレオパアレス21管理の物件がありますが、いずれも十数年以上前に建てられたものです。

どうやらレオパレス21も最近は新築のアパートを建てるにしても、人が集中する都心部に限定しているようです。

ところで地方でのアパート経営はもはや、やらないほうが良いのでしょうか。

たしかに地方でのアパート経営のデメリットは、

空室率が高いこと、そして家賃相場が下がりやすいこと

があることでしょう。

特に人口減少が目立つ地域では、そのような傾向がみられるかもしれません。

一方で都心部においては、経年劣化による家賃の下落は多少あるにしても、地方のように家賃相場そのものが大きく崩れるということはありません。

さらにメンテナスがしっかりと行われているならば、築年数が経っていても高い入居率を維持し、家賃も安定していることでしょう。

しかし都心部のアパートマンションには大きなデメリットがあります。

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都心部のアパートマンションの資産価値が高い。

都心部のアパートマンションは家賃は高く設定できても、資産価値が高いがために固定資産税等が高くなります。

また土地と建物双方を都心部で購入するとなると、当然のこととして高価な買い物となるので、物件の利回りは高くはありません。

つまりは資産性では優れていても

収益性では見劣りするのです。

一方で地方の物件は、土地もさほど高くなく築古となると建物もディスカウントで購入できるかもしれません。

ということは当然のこととして、物件の利回りは高くなります。

空室リスクはあるものの、収益性というめんでは優れているかもしれません。

とくに地方でも競合するアパートがほとんどないエリアにおいては、空室リスクもかなり軽減されます。

さらに高齢者の入居も受け入れるならば、地方でも高い入居率を維持することができるかもしれません。

このように資産性を重視するならば都心部、収益性を重視するならば地方と、区切ることができるのかもしれません。

追記:国土交通省のウエブサイトには

投資対象不動産の立地地域では、「東京都心5 区」の割合が最も高く、これに「東京都その他 18 区」、「東京圏その他主要都市」、「大阪市」が続く。3年前と比較すると、東京圏では微増、 「大阪圏その他主要都市」 、 「札幌市」、 「仙台市」、 「福岡市」、 「地方圏のその他地域」では増加
傾向にあり、今後東京圏以外へと投資対象が広がっていくものとみられる。

【アンケート結果に基づく国内不動産投資市場のポイントの整理】

引用:www.mlit.go.jp/common/001236585.pdf (アクセス日2020/5/1)

と書かれています。

やはり東京を中心とした都心部への不動産投資への関心が高いということが伺えます。

入居者需要が安定しているというてんが、やはり大きな魅力なのでしょうか。

リスクを回避する観点からも都心部への不動産投資が選ばれやすいといえるのかもしれません。20/11/27