収益還元率によって物件価格を計る


アパート画像

収益還元率によっても物件価格を算出することができる。

以前のブログ記事

積算評価で建物の価格を計算する

という記事で積算評価で建物価格を計算することができることについて書きました。

ただしこの計算法では、どうしても築数十年も経つような築古物件の価格がかなり安くなってしまう場合があります。

しかし築数十年たつ物件でも、そこそこの家賃を維持し、常時ほぼ満室を維持している物件もあることでしょう。

ということは物件の売主にとっては、納得のいかない価格で売らなければなりません。

そこで収益性を重視した物件価格を算出する方法もあり、その方法で買主に売値を提示することができます。

その方法は、収益還元率というものです。

この収益還元率についてアットホームのサイトでは

不動産鑑定評価において、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される収益をベースとして対象不動産の価格を求める手法のこと。この収益還元法による試算価格を「収益価格」という。収益還元法は、さらに直接還元法とDCF法に分けることができる。直接還元法とは、ある一期間の純収益(総収益から総費用を控除した残額)をある一定の利回り(これを「還元利回り」という)で割ることで、収益価格を求める方法である。またDCF法とは、連続する複数の期間におけるそれぞれの期間の純収益を、各期間に対応した割引率で割ることにより現在価値へと換算し、それらの現在価値の合計値を収益価格とする方法である。

引用:収益還元法とは 

と説明しています。

花画像

収益性に着目して物件価格を算出する収益還元率(法)がある。

例えば収益還元法の直接還元法の計算方法は

1年間の純収益 ÷ 還元利回り = 不動産価格(収益還元価格)

となります。

例えば1年間の家賃収入が500万円、かかったコストが300万円そして、そして利回りが8%とします。

この場合500-300=200

200×0,08=1600

つまりは物件価格は1600万円となります。

このさいのポイントは純収益と還元利回りをできるかぎり正確に割り出さねければならないというてんです。

このなかの還元利回りについては周辺エリアのなかの同じような物件の利回りなどを参考にすることができるでしょう。

一方でDCF法については、計算法は複雑なので、ここでは詳細は割愛いたします。

このように収益性に着目した物件価格の計算法ですが、物件の売買のさいに参考にできる計算法の1つです。