アパートローンを借り始めたころは、返済実績がないので、金利が比較的に高い金融機関しでしか、借りることができないかもしれません。
その後、金利交渉を行っても、思うほど金利を下げてもらえずに金利負担が高いことがアパート経営のネックになることもあります。
そのようななか金利を下げる方法があります。
それは借り換える、つまりはアパートローンを借りる金融機関を変えるのです。
アパート経営を行って数年が経過すると返済実績が積みあがっていますので、以前には断られた金融機関でも今回は応じてくれるかもしれません。
ところで借り換えとなると、そのための費用がかかります。
どのような費用がかかるのでしょうか。
その1つが担保抹消費用と担保再設定費用です。
どれくらいの費用がかかるかですが、司法書士さんに依頼するならばかかる費用は司法書士報酬と税金がかかります。
おそらくは合計で数万円程度の費用がかかります。
さらに借り換えのさいにかかるのは融資実行手数料です。
この融資実行手数料がどれくらいかかるかについては金融機関によって異なるようで無料の金融機関もあるようですが、融資額の1％程度徴収する金融機関もあるようです。
仮に1億円の融資を受けるするならば、1％でも100万円かかります。
決して馬鹿にできない費用ですね。
りそな銀行。都市銀行の１つ。アパートローンの借り換え先として人気がある。
ところで借り換えのさいにかかる別の費用として印紙税があります。
例えば5000万円超から1億円の場合は、印紙税が60000円かかります。
1000万円超～5000万円で20000円です。
まあ税金なので仕方ないですね。
そして最も厄介ともいえるのが中途解約手数料です。
この手数料がどれくらいかかるかは、金融機関によっても異なるようですが、返済時点においての返済元金の1～3％程度とも言われています。
ですから例えば返済時点の返済元金が5000万円だとすると、その1%で50万円。
3%で150万円がかかることになります。
このように借り換えのさいには、それ相応の費用がかかることになります。
場合によったら数百万円程度かかるケースもあるでしょう。
ですから本当に借り換えすることにメリットがあるのかどうか、慎重に費用を計算してみるべきでしょう。
追記：銀行のローンの借り換えの目的はローン金利の低い金融機関のローンに借り換えて毎月の銀行への返済金額を軽減させることにあります。
例えばローン金利が4%だったところを、都銀などの金利の低い金融機関、都銀の場合は1.5%程度ぐらいにまで、ローン金利が低くなります。
となると年額でも利息支払い分が数十万円~数百万円程度軽減されることもあります。
ですから中長期的に考えると、借り換え時に幾らかの費用がかかっても、このケースの場合は借り換えたほうがよいでしょう。
以前にスルガ銀行の不動産担保融資の金利が4%以上という高金利なので、他行はスルガ銀行の顧客をターゲットにして借り換えに動いていたということもあったようですが、スルガ銀行で高い金利でローンを借りているならば、他行への借り換えを検討してみることができるでしょう。
もちろん現在ローン借りている銀行と金利交渉を行って、金利を下げてもらうこともできます。
私も某銀行と金利交渉を行い、これまで2回、金利を下げてもらいました。
案外と返済実績のある銀行だと金利交渉に応じてくれるものです。
全国銀行協会のウェブサイトに借り換えシュミレーションのページがありました。
引用先：https://www.zenginkyo.or.jp/article/simulation/loan-change/（アクセス日2020/1/24）
このようなツールを活用して借り換えにメリットがどれだけあるかどうかを確かめることもできます。
なおこのページには以下のようにも書かれています。
実際の契約時には、このほかに収入印紙代、手数料、保証料等が必要となる場合があります。
詳しくはお取引銀行にご確認ください。
つまりは銀行によって、手数料や保証料が求められることがあるということです。
それで、実際に借り換えをする前に銀行に、どれくらいの手数料や保証料が必要なのかを確認することができるでしょう。
銀行によって、かかる費用が異なる場合もあるようです。
追記：一般的には都銀の金利が最も低いとい言われています。
そのてんについては以下の記事をご覧ください
まず市街地などに担保価値が十分ある土地を所有しているなら、アパートローンは借りやすいです。
私の場合もそうです。
６０００万円～７０００万円程度の土地があったので都銀からアパートローンを借り入れることができました。
民間融資と公的融資がある
ところでローンを大きく２つの大別すると銀行などの民間金融機関などの民間融資と公庫などの公的融資の２つに大別されます。
心情的には、公庫などの公的融資のほうが利率も低いですし、安心感があります。
しかし様々な制約があり、容易に借りれないという難点があります。
私個人としても公的な融資はとても魅力を感じていますが、しかしだからといって公的な融資は受けていませんし、公的 な融資の詳細についてもよくわかりません。
一方で民間融資の場合は、貸主からすると営利目的融資にはちがいありませんが、しかし都銀でしたら利率は低いですし、都銀が提供できる他の金融商品もすすめてきます。
とりわけ周期的に、都銀からアパートローンを借りると、確定申告書か決算書等の提出を求められるので、その書類の内容によって適当な保険商品、投資信託、国債等をすすめてきます。
そのような商品で、これなら長期的にみて購入したらよいと思えば、購入することができます。
提携ローンの活用で、都銀からアパートローンを借りることができる場合もある。
ところで民間融資ならば、できれば金利の低い都銀からアパートローンを借りたいと思うことでしょう。
しかし都銀融資のネックは、審査が厳しいというてんがあります。
しかしこの大きなハードルを乗り越える方法があります。
それは住宅ローンと同じで、提携ローンを利用するのです。
契約業者が大手ハウスメーカーであるならば、提携ローンを利用することができるかもしれません。
例えば大東建託でしたら、三井住友銀行の提携アパートローンを利用することができる場合があります。
私の場合は、りそな銀行から借りていますが、もしりそな銀行が貸してくれなければ、三井住友銀行から借りることができるようなことを大東建託の担当者が言われていました。
他のハウスメーカーが、どの銀行と提携しているかは、わかりませんがアパートローンも提携ローンを利用するならば、金利を低く抑えることができるでしょう。
追伸：都銀からアパートローンを受けやすくする他の手段として、借り換え先として都銀にトライしてみることができます。
例えば最初は地方銀行から借り入れて返済実績を積み上げた後に都銀にトライしてみると意外と受け入れてくれることがあります。
例えば、りそな銀行ですが、都銀のなかでは比較的アパートローンに力を入れている銀行ですが、当初アパートローンを変動金利で借りた場合の金利は、概ね1.275%です。
もちろん今後、返済実績を積み上げて、銀行からの信用を獲得していくならば、金利交渉は可能です。
金利を０%台にまで下げてもらえるかもしれません。
さらに都銀の場合は、金融商品が充実しています。
例えば
・保険
最近は銀行が保険の窓口になっています。生命保険、入院保険、個人年金など多くの商品がありますが、節税対策などで保険に加入することができます。
・投資信託 国債
銀行では投資信託や国債の販売も行っています。
信託報酬の低い債券中心のファンドや、安全資産といわれている国債を銀行から購入することができます。
・遺言信託
アパートオーナーにとって重要な課題は相続です。
この相続をスムーズに行うために助けとなるのが、遺言信託です。
ただ銀行の遺言信託、手数料が高額なのと、絶対的な効力があるわけでもないようなので、そのてんが注意です。
ただ多くの資産があるならば、銀行の遺言信託サービスを受けるのもよいかもしれません。（20/12/27）