借地契約のアパートの建て替え


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大和ハウス工業設計施工の賃貸マンション。

先回のブログ記事では借地契約によるアパート経営について書きました。

地主さんにとっては、更地のままだと固定資産税の支払いなどで、土地そのものの所有が負担になるので、土地をアパート事業者に貸すことにより、固定資産税の支払いの軽減と、さらに収益を得ることができるというメリットがあることについて書きました。

さらにアパート事業者にとっても、アパート需要の高い都心部や市街地の土地価格が高いので、レンタルするほうが、メリットがあるという点についても書きました。

ところで借地においてアパート経営を始め30年が経過したとします。

木造アパートならば、そろそろ老朽化も進み、設備や間取りの更新が必要になってきているかもしれません。

この場合に建て替えをすると、決めた場合、地主の承諾が必要なのでしょうか。

このてん法的な観点からは借地契約の期間内であるならば

地主の承諾なしでも建て替えを行える

ということになります。

ですから例えば借地契約が30年の契約で28年目に建て替えを行うとするならば、地主の承諾がなくても行うことができるということになります。

そしてこの借地契約期間ですが、最低20年と決められており、木造アパートの場合などは20年以上と決められています。

ですから20年未満の借地契約期間は有効ではありません。

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借地契約は最低でも20年とされている。よって20年未満は無効となる。

そしてもしも20年未満の借地契約をしていたとしても、それは無効となり、契約期間は30年とみなされます。

また契約期間を定めなかった借地契約の場合は法律上30年となります。

そして契約期間が満了すれば、さらに20年以上で契約を更新することができます。

つまりは契約期間は長い期間で設定しなければならず、このような契約期間内であるならば、建て替えは原則、自由に行えます。

しかし現実的には多くの場合はそのように事が進むことはあまりありません。

というのも契約時の特約で

地主の承諾なしに建て替えはできない

と取り決められているからです。

つまりは建て替えや増改築を行う場合には地主の承諾が必要との禁止特約がついているのです。

この特約を無視して建て替えを行うならば、契約違反になり、借地契約解除となってしまうこともあり得ます。

ですから借地契約に、地主の承諾なしに建て替えはできない等の特約があるかどうかを確認したうえで、建て替えを行うかどうかについて判断することができるでしょう。

それでは承諾が必要な場合、承諾を得るのに、幾らかの費用がかかるのでしょうか。

そのてんについては次回のブログ記事で説明したいと思います。