中長期的にアパート経営を維持していくためには?


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建設会社の思惑はとにかく建てて収益を得ることにある。

最近は大東建託などの一部の大手の建設会社は、賃貸住宅を建てても中長期的にアパート経営が空室に悩まされて厳しくなることがわかっている場合は、アパート建設の提案をしないようです。

しかしなかには今でも、とにかく建てることを目指してエリアにかかわりなくアパート建設を提案する建設会社もあるかもしれません。

というのも建設会社にしてみれば、とにかく建てて売らなければ収益を得ることができないので、熱心に建てるように勧めてくるのです。

ですから建設会社の甘い提案を鵜呑みにしてのらないようにしなければなりません。

冷静に考えて、このエリアでアパート経営をしても中長期的に黒字経営を続けられるだろうかと、分析してみる必要があります。

現実的にアパート経営も最初の10年は収益が得らることができても、10年超になるころから家賃の下落とともに修繕費などの維持管理コストがかかるようになり、思ったように収益が得られなくなっていくと言われています。

また10年も経つと、竣工時には最新の流行りの設備や間取り部屋を提供できたのが、もはや時代遅れになってなかなか入居者が決まらないということが生じるようになっているかもしれません。

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完成間近のへーベルメゾン。

ですから純粋な投資目的でのアパート経営は、竣工から数年以内の物件を購入し、築10年ぐらいで売却をするのが良いという意見もあります。

しかし地主さんなどは、そうやすやす10年で物件や土地を売却するということには大きな抵抗感があるでしょうし、容易ではないでしょう。

一括借り上げの場合は、30年、35年と空室になっても家賃保証があるので、オーナーに支払われる賃料下落はいた仕方ないとしても30年、35年は頑張ることもできるかもしれません。

しかしそれでも、アパートオーナーとして節税対策をきちんと行うことや、不動産経費を減価償却費等で上手に膨らませて、国民健康保険料の軽減を図るなどの工夫は必要でしょう。

また管理会社が清掃を行ってくれるとはいっても、アパートオーナーさんが自物件の美化のために動いているオーナーさんも少なくないようです。

どうしても管理会社による清掃には限界がありますので。

それで物件の周囲に花を植える、汚れた部分をきれいに洗い落すなど、特に入居者さんの目につくところに気をつかって魅力ある物件へと作り変えていく努力も重要でしょう。

追記:大東建託のアパートオーナーさんなどは、最初に1棟を建設して、その後、しばらくしてもう1棟を建てるといった感じで、アパート棟数を増やしてスケールを大きくしてアパート経営を行う方もいるようです。

大東建託の場合は、居住用の一括借り上げは最初の10年は変わらないので、大抵は最初の10年でアパート経営でキャッシュを貯めることができます。

そこでその貯まったキャッシュで築20年のアパートなどの物件力の落ちた物件の、アパートローンの繰り上げ返済を行うのです。

馬力返済ともいうようですが、そのことによって築20年超の物件のキャッシュフローを改善させることができます。

アパートの棟数を増やしながら、そのことを繰り返し行っていくわけですが、メリットとしてはスケールが大きくなり安定的にアパート経営を行えるようになることにあるようです。

一方でデメリットとしては、当然のこととして銀行への負債額が大きくなり、毎月の返済額も大きくなります。

経済恐慌などが起きれば破たんしてしまう可能性があります。