アパート経営を始める一歩は市場調査から!!


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不動産投資を行う場合は、何よりも市場調査が必要。

昔からよく言われてきた事柄の1つに、その街に証券会社がの支店があるならば、そのエリアは入居者需要のある賃貸住宅経営の行えるエリアだと言われていました。

というのも証券会社は、その街に店舗を構えるかどうか検討するさいに、徹底的に市場調査を行ったうえで判断するからです。

その他にも銀行の店舗などについても同じ事が言えるかもしれません。

しかし銀行や証券会社でも、市場調査を行ったうえでも出店が失敗だったという場合は、閉店にすれば損失を抑えることができます。

もちろん業種によったら当初の市場調査が不十分で、当初は売れ行きがイマイチの商品が、後になって爆発的に売れるようになったものがあります。

ところで不動産投資、つまりアパートオーナーについてはどうでしょうか。

実際のところアパートオーナーとしてアパート経営を行うためには、最初の段階の市場調査が非常に重要です。

この市場調査をおろそかにして、アパートを急い建てたり買ったりしても、5年、10年と年月が経つにつれて、苦しいアパート経営を強いられるようになり、後悔するようになる人も少なくありません。

おそらく挽回するのは、余程の想定外の環境の変化でも生じない限りは難しいでしょう。

例え空室でも家賃保証のあるサブリースでも、周期的に行われるオーナーに支払われる賃料改定協議で、驚くほどの減額を求められてショックを受けるオーナーさんも少なくないようです。

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積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。都心部では人気のある賃貸住宅。

ではどのような調査をすることができるのでしょうか。

まずは何と言っても、建てようとしているエリアは入居者需要のあるエリアかどうか、そして家賃相場がどれくらになるかどうか等です。

最近はライフルホームズやアットホームといった不動産サイトからでも、ある程度そのような情報を得ることができるようになりました。

また地元の不動産屋さんに尋ねてみても、教えてくれることがあるでしょう。

また大手の建設会社の営業マンなどは、会社独自の調査ツールを持っていて、そのエリアにおける賃貸住宅の市場価値などを把握している場合があります。

しかし建設会社の場合は「アパートを建ててなんぼ」の世界ですので、営業マンによっては不都合な情報を隠してまでもアパートを建てさせようとするかもしれません。

ですから建設会社の提案を鵜呑みにせずに、中長期的に、ここにアパートを建てても大丈夫なのかを十分に納得できるまで中立的な立場の方の意見などを聞きながら判断する必要があります。

いずれにしても失敗が許されない事業ですので、1に市場調査2に市場調査、3.4がなくて5に市場調査が重要なのです。

追記:他にも調査できる事柄として、人口の動向などを調べることもできます。

例えば2015年~2017年で最も人口が増えた市町村ですが

1位 北海道の占冠村

です。

北海道といえば、人口減に悩まされているのでは?と思われるかもしれませんが、この北海道の占冠村は、北海道のほぼ中心に位置し、新千歳空港からJRを利用して1時間ほどの村でウインターリゾートを楽しむ外国人観光客からの人気も高いエリアで、人口が増えているのです。

つまりは外国人観光客が多いエリアは地方でも人口が増えている場合があるのです。

2位は日本の最西端に位置する沖縄県の与那国町です。

これもまた?と思われるかもしれませんが、日本の最西端という特性から自衛隊の拠点として整備が進められているのが要因です。

つまりは社会的な要因で人口が増えているのです。

上記の2つの例は、地方でも人口が増えており住宅需要が増大しているエリアもあるということを示しています。

3位は東京都中央区です。

利便性抜群のエリアで、タワーマンションも増えているエリアです。

当然といえば当然ですが、個人のオーナーが、ここでアパート経営をするために土地を買うとするならば、初期費用がかなりかかります。

上記の例を考えるならば、地方でも穴場的なエリアもあるものです。