家賃も売却価格も市場原理に左右される


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大東建託設計施工の完成間近のアパート。家賃は市場原理で決まる?

新築の分譲マンションが、完成後、何カ月も半年も1年も売れ残っていると、当初の価格から、どんどん値下げしていくことになります。

こうなると幾らか不公平感を感じるかもしれませんが、しかし資本主義における市場原理なので仕方がありません。

ところでこの市場原理とは市場がさまざまな過不足やアンバランスを自ら調整し最適化する仕組みや機能といわれています。

ですから商品の価格などは、市場原理で決まることが少なくありません。

このことは賃貸アパートの売買でも言えることです。

つまりはアパートなどを所有していても、売却のさいには市場原理によって決まるのです。

例えば賃貸アパートを売却したいとします。

売る側としては、できるだけ高値で売却したいことでしょう。

そこで売却の相場や目安価格よりも最初は、やや高い値で売りに出すことでしょう。

もしこの段階で買い手が見つかれば、売却成功です。

しかしなかなか買い手が見つからないとします。

3カ月、半年、1年・・と経過しても買い手が見つからないならば、売却価格を下げていかなければなりません。

買い手が見つかるまで継続的に下げていかなければならないでしょう。

しまいには○○円ならば買ってもかまわないという買い手が現れるかもしれませんが、そのためにはさらに値下げしなければならないかもしれませんが、どうしても売却したいがために、その価格で売却することなるかもしれません。

これがまさに市場原理が働いたともいえる事柄です。

逆に言うと買い手側にすると、なかなか売れずに残っている物件は、さらなる値下げ交渉をして買い叩くチャンスなのかもしれません。

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人気のある物件の家賃が高いのも市場原理?

ところで市場原理が働くのは賃貸住宅の家賃でも同じことがいえるかもしれません。

募集時の家賃というのは通常、そのエリアの適正家賃や相場家賃をもとにして決められるものです。

ところが募集開始時は、それらの家賃よりもやや高めの家賃で開始します。

この時点ですぐに入居者が決まれば、家賃は高い価格での家賃となります。

しかしなかなか入居者が決まらないとなると、募集家賃は入居者が決まるまで下がり続けていきます。

やがては適正家賃や相場家賃をも下回るかもしれません。

これもまた市場原理によることです。

このように市場原理には、アパートオーナーも逆らうことはできないのです。

追記:家賃が変動することについては以下の記事もご覧ください。

アパート事業者にとっての収入源は家賃に他なりません。

そしてこの家賃ですが、新築当初の家賃から

下がらなければとアパートオーナーであるならば願いますが現実はほとんどはそのようにはなりません。

ではこの家賃、どのようにして決められているのでしょうか。

まず新築時の家賃ですが、多くの場合、新築時の家賃が一番高いです。

そして高くても入居者はみつかります。

新築時はプレミアム家賃で割高に設定されることがある

新築時はハウスメーカーも強気で家賃が割高に設定されることが少なくありません。

そして残念ながら新築時の家賃で10年あるいは20年と入居していただくことはあまりありません。

退去そして入居を繰り返すうちにプレミアムの部分が剥がれ落ち家賃は下がっていきます。

さらに新築時の家賃が高く設定されることには別の理由もあるようです。

それは銀行からの融資を、より有利に受けやすくする狙いもあるようです。

銀行からアパートローンを借りるさいには、家賃等を含む事業計画のようなものを提出します。

当然、予定している家賃が高ければそれだけ融資条件が有利になるというのです。

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家賃は新築時が最も高い場合が多い。

それでは家賃はどのようにして決められるのでしょうか。

ほとんどの場合、不動産メーカーによって近隣エリアの他物件と比較して相場家賃が算定され相場家賃に基づいて決められるようです。

そして算定要素としては、築年数、設備(オートロックマンションかどうか、給湯設備、ユニットバスかそうでないか等)交通の便、RC造りか鉄骨造りかなど様々な要素で決められます。

また空室がなかなか埋まらなければ、家賃は下げられることもありますし、季節によって例えば春の時期など比較的、入居者が多い時期は高く設定される場合もあります。

いずれにしても高い家賃で入居していただけるならば、アパートオーナーにとってありがたいことです。20/11/18