良い管理会社をパートナーにしてシンプルな経営を!!


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シンプルな経営が望ましい。

アパートオーナーも多くの場合は、基本的には従業員を持たずに1人で切り盛りしている場合が少なくないと思います。

もちろん規模の大きなアパートオーナーとなると法人化し、従業員を雇うということもあるかもしれません。

もちろんそれはそれで良いことだと思います。

とくに資産継承者に従業員として働いてもらうならば、将来オーナーになった時に役立つかもしれません。

しかしその一方で物事があまりにも複雑になり過ぎると、そのことが足を引っ張るようになることがあります。

いわゆる乱脈経営とまではいかないかもしれませんが。

できるならばシンプルで簡素化した経営のほうが、迅速に手を打つことができますし、資産継承もスムーズに行えます。

ところで。シンプルかつ簡素な経営を行ううえで鍵となる1つの事柄があります。

それはパートナーとなる管理会社の選択です。

優れた管理会社と手を組みならば、多くの事柄を管理会社にお任することができ、アパートオーナーとしては助かることでしょう。

さらに管理会社からのアパートオーナーへの提案も実効性のあるものが提案され、効果的なアパート経営を行う助けになります。

しかもその管理会社はアパートオーナーが選択することができ、しかも管理替えすることもできるのです。

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管理戸数トップの大東建託設計施工管理のアパート。

ところでこの管理会社、会社によって得意、不得意があります。

例えばある管理会社は客付けつまりは入居斡旋力のある会社があります。

今後ますますアパート供給過剰による入居者獲得競争が激しくなるなか、このような管理会社をパートナーにすることができると心強いかもしれません。

さらにある管理会社は入居者の管理を得意とする会社もあることでしょう。

つまりは入居者サービスが充実しており、入居者が入居後快適に賃貸住宅暮らしを行うことができるように創意工夫している会社です。

このてんでは大手の管理会社、大東建託パートナーズや大和ハウス工業や積水ハウス系の管理会社は全体的にリードしているようです。

結果として入居者は長期間入居してくださることでしょう。

ところでこれは街の小さな管理会社で多いのかもしれませんが、しばしば物件を訪れてこまめに掃除を行ってくださる管理会社、そして入居者さんとしばしばコミュニケーションを行うような地域密着型の管理会社もあることでしょう。

どの管理会社が良いかは物件の種類やエリアの状況によって異なってくると思いますが、適当な管理会社をパートナーとして選択することができるならば、より良いアパート経営を行うことができるでしょう。

追記:どこの管理会社も当然のことですが、オーナーのための慈善事業として管理をおこなっているわけではありません。

あくまでも営利目的で行っています。

ですから管理会社と組んで、お互いに効果のある組み合わせが望ましいといえます。

私も大東建託パートナーズと組んできましたが良い点、そして悪い点に気づかされてきました。

幾つかを取り上げますと

・大東建託パートナーズの場合、退去後の原状回復費用はオーナー負担は0円です。そういった面で他社よりもコストパフォーマンスは良いといえます。◎

・連絡したい時は、たいがい連絡することができます。〇

・募集家賃は他社よりも安いくなることが多いです。入居率を上げるためだと思いますが。結果的にオーナーに支払われる賃料も下がります。×

・清掃等は周期的に行われていますが、必ずしもきちんときれいになっているわけではありません。△

・物件担当者の能力にバラつきがあります。△

といったところでしょうか。

全体的には可でも不可でもないといったところでしょう。

追記:管理会社に管理のための報酬を支払わなければなりませんが、必ずしも安ければ良いというわけではありません。

そのてんについては以下の記事をご覧ください。

私の所有物件の隣にある築古なマンションは、築37年のマンションですが、管理会社がよく変わっています。

以前の管理会社は倒産したために別の管理会社に変わったと思いきや、しばらくしてまた別の管理会社に変わっていました。

新しい管理会社になってからか、これまでは空室が数室以上あったのが、あっというまに空室は1部屋だけになってしまったようです。

このマンションのオーナーさんも、以前の管理会社の入居斡旋力に不満があって管理会社を替えたのでしょうか。

私も自分の所有物件のあるエリアの他のアパートやマンションには注目していますが、その物件のオーナーさんによっては、しばしば管理会社を替えているオーナーさんも少なからずおられます。

ところでアパートオーナーにとって管理会社の選択は重要な事柄です。

というのもアパート経営に大きな影響を及ぼす存在となるからです。

例えば多くの場合ですが、管理手数料は家賃の5%~となっています。

やはりアパートオーナーの心情としては管理手数料は安いほうが良いと考えてしまいますが、しかし安ければ良いというものでもありません。

安さに引かれてその管理会社に管理の契約を交わしたものの、必要でもない修繕やリフォームをしきりに提案してくる。

しかもその修繕費やリフォーム代が高いといったことも実際にあるからです。

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大東建託設計施工管理のアパート。管理会社のリーディングカンパニーともいわれている。

さらに管理会社によれば、物件の清掃などがきちんと行われているかどうか監督していないとか、行うべき修繕工事を行ってくれないといった会社もあります。

ですから管理手数料に見合った業務をきちんと行ってくれる管理会社、入居斡旋力のある会社、またアパートオーナー視線で業務を行ってくれ、修繕費用等も不当にぼったくるようなことがない会社を選びたいものです。

このてん管理会社はオーナーの意向で変えることができますので、どうしてもアパートのある周辺エリアの他の物件よりも入居率の悪い状態が続くならば、入居斡旋力のある管理会社に替えることができるかもしれません。

あるいは修繕費用等についても最近では、インターネット等でだいたいの相場を知ることもできます。

その相場よりも明らかに高い修繕費用をいつも請求されるならば、管理会社を替えることを検討することができるでしょう。

長い付き合いになると、なかなかこれまでの管理会社を変えるのは容易でない場合もありますが、ビジネスに不適当な情は厳禁です。

思い切った行動を取りましょう。

追記:国土交通省では賃貸住宅管理業の登録制度を発足させましたが、ウェブサイトには以下のように書かれています。

賃貸住宅の管理業務の適正化を図るために、国土交通省の告示による賃貸住宅管理業の登録制度を創設しました(告示公布H23.9.30、告示施行H23.12.1)。
賃貸住宅管理業務に関して一定のルールを設けることで、借主と貸主の利益保護を図ります。また登録事業者を公表することにより、消費者は管理業者や物件選択の判断材料として活用することが可能です。

賃貸住宅管理業者登録制度

引用:www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/tintai/index.html (アクセス日2020/4/1)

と書かれています。

それで管理手数料がどれくらいかも大切ですが、まずは国土交通省の告示による賃貸住宅管理業の登録制度に登録されている管理会社がどうかを調べてみるのがよいことだと思います。20/9/23

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