管理会社に大規模修繕を任せるとなぜ高くなるのか


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アパートマンションは大規模修繕工事は避けて通ることができない。

アパートオーナーにとって気がかりな事柄の1つは10年~20年に1度は行う大規模修繕工事ですが、そのための費用がどれぐらいかかるかということが気になるところです。

あるオーナーの話では「○○建設で大規模修繕工事を行ったら、すごく高ったといった」話を聞きます。

実際のところ多くの場合は管理会社が建物の検査などを行い、大規模修繕工事の提案などを行います。

もちろんオーナーは直ちに提案を受けれて大規模修繕工事を行わなければならないというわけではありませんが、ぐずぐずと遅らせると、建物の劣化が進行したり、管理会社からオーナーに支払われる賃料などが下がるといったことも生じえます。

ところでこの場合、管理会社に任せきりにすると、費用が高くなってしまうことがあります。

なぜでしょうか。

主に2つの理由があります。

その1つの理由は

管理会社に任せると中間マージンが発生するからです。

というのも管理会社は系列の建設会社に丸投げをすることになりますが、その建設会社は元請け業者に丸投げします。

ということで中間マージンが発生し高くなります。

対策としては、大規模修繕工事を管理会社にではなく直接に元請け業者に行ってもらうことによって中間マージンの発生を抑えることができます。

ですから信頼できる元請け業者を認知しているならば、管理会社の機嫌を損ねるかもしれませんが、元請け業者に直接依頼することができるかもしれません。

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管理会社に大規模修繕工事を依頼すると費用が高くなることがある。

ところで管理会社に大規模修繕工事を任せきりにすると費用が高くなる2つ目の理由ですが

価格競争が行われずに高くなってしまうことがあります。

多くの場合、管理会社の関連建設会社によって価格が決められてしまいます。

例えば大京のライオンズマンションでしたら関連建設会社の大京穴吹建設によって修繕工事が行われることでしょう。

対策としては相見積もりをとることですが、管理会社は嫌がるかもしれません。

しかしそれでも相見積もりをとってはいけないということはなく、そうしているマンションの理事会などもあるようです。

このてんアパートオーナーがそうすることができるかというてんですが、管理会社にもよりますし、管理会社に相見積もりをとってもらうように依頼することもできるかもしれません。

しかしどうしても強引な管理会社であるならば管理替え、つまりは管理会社を替えることも選択肢の1つになるでしょう。

さらに取引銀行などに銀行との取引のある建設会社に見積もりをだしてもらうということも可能な場合もあるようですので、このような仕方で相見積もりをとってコストカットを行っていくことができます。

追記:ところで工事費は高額でも、見積をだすことについては無償で行ってくれます。

そのてんについては以下の記事をご覧ください。

アパートマンションには、多くの場合、管理会社が必要不可欠になっています。

しかしそれをいいことに管理会社側は大規模修繕の時などに管理会社のグループ会社が最大限の収益を得ることができるように取り計らうことも少なくありません。

以前の記事

管理会社とオーナーの思惑の違い

で書いたとおりです。

しかしある事柄においては管理会社は、それ相応の費用のかかる事柄で無償で行ってくださいます。

それは大規模修繕工事を行う時などに提案するための見積書の作成費用です。

見積書の作成にはけっこうな手間と時間がかかっていると思いますが、その場合に

作成費用が請求されることはなぜかありません。

私も小さなマンションオーナーをやっていますが、将来の大規模修繕工事の見積書の作成を管理会社のほうで行ってもらうさいには1カ月ほどの期間がかかっています。

しかし作成費用についての請求はありません。

おそらくは管理会社サイドとしては、見積書通りに工事を承諾してくれるものと考えているからでしょう。

そして現実的には多くの場合、管理会社の思惑通りに事が進んでいることでしょう。

そしてもしもこの提案を受け入れないならば、管理会社サイドからアパートマンションの管理契約の解約をちらつかせてくることもあるでしょう。

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管理会社はオーナーの意向で替えることができる。

それでは管理組合やアパートマンションのオーナーはどうすることができるでしょうか。

まず実際に大規模修繕工事の費用を払うのは業者ではなくオーナーのほうです。

ですから見積もりによって示された提案を、受けれなければならないと考える必要はありません。

断ったり、修正を求めることもできるでしょう。

実際にアパートマンションオーナーのなかには、修繕工事のコストダウンのために管理会社と協議し、工事箇所をピンポイントにとどめたりする方もおられるようです。

しかしそれでもあくまでも折り合いがつかない場合は

管理会社を変えることができます。

そして作成された大規模修繕工事の見積書は、仕様書とみなして他の管理会社と契約するために役立てることもできます。

そして物件にとって最もためになると思える管理会社に変えて相見積などをとって大規模修繕工事を行ってもらうこともできるでしょう。20/10/1

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