法定耐用年数は担保評価に重要 しかし不動産査定とはあまり関係ない


建物には法定耐用年数というものが定めらています。

この法廷耐用年数を定めているのは国土交通省でなく、財務省です。

そして実際の定められている耐用年数は

構造・用途 法定耐用
年数
償却率
(定額法)
木骨モルタルの住宅 20年 0.05
金属造、主要な鉄骨の肉厚が3mm以下 19年 0.053
木造・合成樹脂造 22年 0.046
金属造、主要な鉄骨の肉厚が3〜4mm以下 27年 0.038
金属造、主要な鉄骨の肉厚が4mm超 34年 0.03
鉄骨鉄筋コンクリート造 47年 0.022

引用:https://www.asahi-kasei.co.jp/maison/chiebukuro/tax/shinkoku-11.html/(アクセス日2020/8/7)ヘーベルメゾンのウエブサイトより

となっています。

なぜ財務省によって定められているかというと、それは減価償却などを算出するのに必要で、確定申告のさいに記入が求められるからです。

しかし法定耐用年数=建物寿命というわけではありません。

アパート画像

築年数を経た古いアパート。

実際のところ木造アパートが22年で寿命になるわけではありませんし、木造アパートを得意とする大東建託も、オーナーとの契約は、35年一括借り上げが一般的となっています。

なので木造アパートでも、きちんとメンテナンスや修繕工事等が行われているならば、築年数が20年を超えていても、それなりの価値のある物件となり、評価されることでしょう。

例えば具体例ですが、私の自宅の近所には築年数38年のRCマンションでもメンテナンスや修繕工事をきちんと行ってきた物件で、専有面積25㎡程度で、家賃が4万5千円~5万円程度の物件があります。

この物件の場合は、築38年にもかかわらず、しかも設備もオートロックでもなくエレベーターもない状態ですが、ここ何年かは家賃が下がっていません。

また空室も多いということはありません。

つまりは築年数が経っていても、それなりに評価されている物件なのです。

一方で金融機関の担保評価は法定耐用年数と路線価で算出しますので、どうしても法定耐用年数の経った物件の担保評価は低くなってしまいます。

なので木造アパートになると、22年を超えていると担保価値は0になってしまうということもありえます。

なので担保評価の視点からは、法定耐用年数というのは重要になってきます。

つまりは不動産業者による物件や家賃の査定と金融機関が算出する担保評価とは場合によれば大きく異なってしまうことがあるのです。