借地契約によってアパート経営


シャーメゾン画像

積水ハウス設計施工管理のシャーメゾン。都心部では人気のある賃貸住宅。

私の妻の実家は、まさに地方ですが、幾らかの農地を所有し、農業を営んできました。

しかし高齢に伴い体力も衰え、農業の規模も縮小し、実際に農業を行っていない土地もあり、その土地を売り募集しています。

しかし現実的に地方の利便性のない土地なので買い手がなかなかあらわれません。

実際に日本のある場所では急騰している土地もあると言われていますが、それは都心などの利便性の高い所なのでしょう。

地方の多くの土地が売ろうにも売れないというのが現状のようです。

おそらくは、そのような土地は借地契約によって貸そうにも借り手がなかなかあらわれず、借り手があらわれても賃料は安いことでしょう。

一方で都心部や利便性の良い市街地の土地価格、路線価は上昇しています。(2017年現在)

もちろん上昇しているのは土地への需要があるからですが、売却するにしても高く売れますし、貸すにしても高い賃料で貸すことができるでしょう。

そこで土地のみを提供する契約を

借地契約といいます

が地主さんにとっては、所有地を手離すことなく、貸すことにより収益を得ることができるというメリットがあります。

とりわけ路線価の高い地域では、土地を更地のままにしていると高い固定資産税が請求されますので、土地活用が課題になるわけですが、その対策として土地を貸すことができます。

花画像

土地を借りてアパート経営を行うこともできる。

しかも路線価の高い土地ほど需要が大きいわけですから、その土地を売却してほしい、ないしは貸してほしいという事業者もいるものです。

そこで地主さんとしては、例えば建設会社などに土地を貸し、建設会社はそこにアパートやマンションを建てて収益を得ようとします。

実際、東京都内の木造アパートの数十%はこのような形態のアパートなんだそうです。

これは借地契約というものにしたがって運用されているアパートですが、土地を借りている事業者は借地借家法によって守られることにもなります。

ですから事業者が正当な理由なしで、

土地の明け渡しを求められることはありません。

ところでアパートやマンションも老朽化し、いずれは建て替えが必要となる時期がきます。

とりわけ木造アパートとなると、法廷耐用年数が30年以内で、30年も経てば、建て替えが実際的な場合もあります。

その場合は地主さんの承諾なしで、建て替えを行うことができるのでしょうか。

そのてんについては次回取り上げたいと思います。