長期修繕計画と大規模修繕工事の実施履歴 資産価値に影響が


私の賃貸住宅所有物件は、大東建託パートナーズに管理してもらっていますが、築10年を過ぎたころに、大東建託パートナーズのスタッフが数回程度、私の物件を調査しにきていました。

オーナーの私には、調査しにいきますとの連絡はありませんでしたが、ある時に、私の所有物件で何かをしている人を見かけたので、近づいてみたところ

「大東建託パートナーズの者です。長期修繕計画のために建物を調べさせてもらっています」とのことでした。

長期修繕計画?

つまりは大規模修繕工事等の修繕を、いつぐらい行うか等の計画書をどうやら作成しているようです。

アパート画像

大東建託設計施工、大東建託パートナーズ管理の物件。

この大規模修繕工事についてですがウィキペディアには

マンションは築年数の経過すると資産価値の維持や老朽化の防止のため、10年~15年に1度の頻度で大規模修繕工事を行うのが一般的である。その費用は居住者からの修繕費積立金より支払われるが、マンションの規模によって金額が異なるため、一概にいくらというわけではない。

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/マンション#大規模修繕(アクセス日2019/10/23)

と書かれています。

ここではマンションについて取り上げていますが、マンションであっても、アパートであっても、戸建住宅であっても、建物自体は老朽化しますので、大規模な修繕工事が必要になってきます。

そして多くの場合、賃貸であっても分譲マンションであっても長期修繕計画書のようなものが存在していることでしょう。

ところで賃貸住宅においても、長期修繕計画が作成され、それに沿って大規模修繕工事が実施されますが、分譲マンションにおいては取り分けこのことは重要なようです。

というのも過去の大規模修繕工事の実施履歴が中古マンションの資産価値を評価するうえで、最も大切な情報になるからといわれています。

また銀行も、その中古マンションの担保価値を評価するううえで、大規模修繕工事の実施履歴を重要視しているようです。

ですから、大規模修繕工事と長期修繕計画、そして大規模修繕工事の実施履歴は重要な事柄なのです。

ちなみに賃貸住宅の場合は、建物が15年経ても、あまり老朽化が進んでいない場合もあり、なかには築20年ごろに大規模修繕工事を行うこともありますが、分譲マンションとなると判を押したかのように15年までには必ず行います。

やはり資産価値ということを分譲マンションは気にするからでしょうか。

追記:公益社団法人全日本不動産協会のウエブサイトでは修繕履歴について

宅建業者は、マンションに修繕工事実施の記録が保管されていれば、買主に対し、修繕工事の実施状況を説明しなければなりません。
中古マンションの購入者にとって、マンションの維持や修繕がこれまでどのようになされてきたかは、購入を決定するにあたっての重要な判断材料です。
そこで宅建業法は、宅建業者に対し、「1棟の建物の維持修繕の実施状況」の記録があるときは、その内容を説明しなければならないとして、維持修繕履歴の説明義務を課しています(宅地建物取引業法35条1項5号の2、同法施行規則16条の2第9号)。修繕の履歴が記録されていれば、その内容が重要事項となるわけです。

引用:https://www.zennichi.or.jp/law_faq/修繕履歴の説明/(アクセス日2020/4/29)

と書かれています。

つまりはマンションの販売のさいには、必ず修繕履歴について説明しなければならず、買い手としては買うかどうかの重要な判断材料になるのです。