入居者需要が旺盛でないエリアで失敗しないためには!!


花画像

どのような入居者をターゲットにするか絞ることも失敗しないためには重要。

アパート経営で失敗しないための大原則の1つに乗降客の多い駅から徒歩10分以内圏内でアパート経営を行うといった事柄があります。

もちろんこの考え方は、ほぼ正しいんだと思います。

このようなエリアでは入居者需要があり、コストパフォーマンスのある物件であるならば空室に悩むことはありません。

しかしそのようのようなエリアでアパート経営を始めようとすることは、土地価格が高く初期費用がかかりすぎて利回りがかなり低くなってしまい、個人が不動産投資を行うことにはあまり適していません。

しかも入居者需要があるといっても、競合物件も多いためか、そのようなエリアであっても、管理会社の入居斡旋力がイマイチだと空室が目立つようになっていきます。

ですから個人が不動産投資でアパート経営を行うとなると、地主でもないかぎり入居者需要が旺盛な都会でない地方のエリアで行うことになります。

いわゆる郊外といわれるようなエリアでしょうか。

しかしそのようなエリアでも勝機があるといわれています。

ではどのようにして勝機をつかむことができるのでしょうか。

まず地方の物件で有利なてんは土地と建物価格が安いというてんがあります。

つまりは高利回り物件が多いのです。

そのようななかでそこそこの入居率をキープできれば、十分にやっていくことができるのです。

アパート画像

管理戸数トップの大東建託設計施工管理の木造アパート。

ではそのようなさなかで、どうすればそこそこの入居率をキープできるのでしょうか。

鍵となるのは入居者ターゲットを絞ることと、ターゲットとなる入居者が入居できる競合物件が少ないことです。

例えば鉄道の駅がないようなエリアで、大きな病院があるとするなら、その病院に仕事で通う職員や通院する必要のある高齢者などをターゲットにすることができるかもしれません。

しかもその周辺には競合するアパートがほとんどなければ、成功する確率が高くなるでしょう。

おそらくは入居者ターゲットになる看護師さんなどは収入もいいですし、病院が家賃補助などをしてくれているならば、家賃も多少高めでも入居してもらえるかもしれません。

このように入居者需要が旺盛とはいえないエリアでも、その地方の事情をよく考慮して創意工夫をするならば失敗しないアパート経営を行うことができるのです。

追記:地方でのアパート経営を行うにしても、地方のなかでのエリアを間違わないようにしなければなりません。

ウィキペディアによると

「長期一括借上げ方式」のアパート専業会社が大きい利益を上げたため、他のハウスメーカーや建設会社などが一斉にこれに参入し人口減少の中でアパートの乱立し既存のアパートの空室率は年々高くなり地方の物件は空室50%以上も珍しくない[2]。

サブリース

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/サブリース(アクセス日2020/1/16)

と書かれており、地方では空室率が50%を超えることも珍しくないエリアがあるとのことです。

例え、一括借り上げでも空室率が50%を超えるということは、尋常ではありません。

いずれはオーナーに支払われる賃料は大きく下げられることになるでしょう。

追記:地方でアパート経営を行うメリットについては以下の記事をご覧ください。

最近は空室リスクを嫌ってか、ある大手賃貸住宅メーカーは、地方において新築のアパート建築を控えているといわれています。

あくまでも入居者需要の多い都心に経営の軸足を置いているようです。

確かに地方において深刻なほどに空室の多いアパートマンションがあるのは事実です。

また地方においては都心や市街地ほどに家賃を高くすることはできないでしょう。

しかし地方においては

都心や市街地にないアパート経営を行ううえでの利点

があります。

その1つはとにかく土地が安く、土地と物件の購入が都心部に比べて格段に安いというてんがあります。

都心部になると土地の価格が非常に高くなるので、家賃は高くすることはできても土地購入費用を取り戻すのに、相当の期間がかかります。

当然、都心部の物件の利回りは、購入費用が高額のために、あまり高くはありません。

一方で地方の物件となると、土地価格が安い分、都心部の物件と比べて、購入費用が安くなるために物件の利回りは高くなっていきます。

つまりは高利回り物件を求めるならば地方のほうが多いということになります。

さらに地方に目を向けることのメリットは競合物件が少ないというてんもあります。

例えば私の妻の実家がある地域も、ほとんど賃貸住宅がありません。

ですから数少ない賃貸物件は、ほぼ満室状態です。

もちろん地方においてもアパートマンションが乱立しているようなエリアでは、まともに空室リスクにさらされているケースもあるようですが。

花画像

地方でのアパート経営にも魅力がある。

ところで地方のアパート経営を行う別のメリットは競合物件があっても、アパート経営の意識の薄いオーナーさんが多いというてんもあります。

多く場合、地主さんが行っていて、相続税対策などでアパートを建築し、あとは管理会社任せといった感じです。

ですから、のんびりとした地方の管理会社だと空室が多くなっても、危機感をさほどもつこともなく、いわゆる競争力があまりない物件ということなので、やりやすいというてんもあるでしょう。

もちろん、前提はあくまでも全体的に空室リスクの少ないエリアでの事柄で、深刻なほど空室率が高いエリアにおいては地方においても苦戦することは目に見えて明らかで、そのようなエリアにおいて物件を購入しアパート経営を行うことは控えたほうが賢明でしょう。2020/12/3