儲からないアパート経営でどうすればお金を残せる?


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アパートオーナーにとってキャッシュをいかに蓄えるかは重要な課題。

小規模アパートオーナーの小生にとって、将来の資金繰りは不安材料です。

儲けのある年は、多額の税金がかかり税金でもっていかれますし、赤字になるとさらに銀行から借り入れを行って苦しい事業経営を強いられることになります。

日本の会計制度そのものが中小事業者にお金が残らないようになっているのではないかとさえ思います。
そして資金が必要な時に、銀行からの借り入れができなくなれば、事業は破産ということになります。

こういうことがわかっているのならば、小規模アパート経営を行うべきでなかったと思うのですが、相続によって足を突っ込んでしまった今、後戻りすることはできません。

方策としては、儲かった年の税引き後のキャッシュをとにかく将来のために置いておこうと思うぐらいです。

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節税のために手段を講じなければキャッシュがあまり蓄えられないかもしれない。

ところでマンション事業で出費したものでも経費として計上できないものが多々あります。

例えば

その1 銀行の借り入れ金の返済(利息分は経費として計上できます)
    この金額は年額を通しても、莫大な金額になりますが、経費として計上することはできません。

その2 住民税、所得税の支払いは経費として計上することはできません。

その3 減価償却費は耐用年数に応じて決められますので、分割された価格しか、計上できません。

つまり不動産所得は家賃収入-必要経費=不動産所得と計算されるわけですが、必要経費として算出できないものが多々あり、それらを仮に必要経費として加えるならば不動産所得は赤字になることも珍しくないのです。

ではどうすればよいのでしょうか。

できることは必要経費額を大きくして不動産所得を減らすことです。

そうするならば課税される税金を減らすことになり利益を捻出することができます。

具体的には、減価償却でなく修繕費で経費計上すること、なぜならば減価償却は収益期間内は有効ですが、収益期間が過ぎると何の意味もなさないからです。

例えば鉄筋コンクリート造りのマンションの耐用年数は47年ぐらいになっていると思いますが、40年でそのマンションが滅失してしまった場合は残り7年間の償却費が無駄になってしまいます。

それで減価償却か修繕費かどちらかでも経費計上できる場合は、即効性のある修繕費で計上したほうが有利だと思われます。

ちょっとした節税対策ですが、節税こそが小規模事業者が生き残る事業スタイルといっても過言ではないかもしれません。

追記:国税庁のウェブサイトによると修繕費として計上できるのは

(修繕費に含まれる費用)
7-8-2 法人がその有する固定資産の修理、改良等のために支出した金額のうち当該固定資産の通常の維持管理のため、又はき損した固定資産につきその原状を回復するために要したと認められる部分の金額が修繕費となるのである

第8節 資本的支出と修繕費

引用:https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/hojin/07/07_08.htm(アクセス日2020/2/26)

とあり

・固定資産の維持管理

・固定資産の原状回復

のために投じたものは修繕費として計上できるということがわかります。