不動産管理会社を選ぶ


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管理会社に入居斡旋力がなければ、空室だらけになるかもしれない。

アパートオーナーが、所有アパートの管理をし、入居者募集もオーナー自ら行うということは、ほとんど見られなくなりました。

とくに競合物件の多い、市街地においては、アパートオーナー独自で入居者募集を行うことには限界があるように思われます。

そこで重要になってくるのは、入居斡旋や物件の管理を行ってくれる不動産業者を選ぶことになるわけですが、どのようにして選ぶことができるのでしょうか。

このてんで

不動産業者の選択は重要です。

まず入居斡旋については地元の有力な不動産業者が有利です。

といのも地元の不動産業者は地元の不動産の状況によく精通しているからです。

といっても全国展開している大手不動産管理会社も地元に支店がなくても、地元の不動産業者と提携している場合も多く、地元の不動産業者以上に入居斡旋力のある不動産管理会社もあります。

ちなみに全国で賃貸物件管理戸数でNO1の大東建託グループ物件の入居率は常時95%以上を維持しています。(なぜか積水ハウスグループは全国賃貸物件の入居率を大東建託のように公表していない)

さらに地元の不動産業者のなかには悪徳業者として知られている業者もあるので、選択には慎重でありましょう。

不動産についての経験や知識があまりなければ、当初は大手の信頼できる管理会社に管理してもらうのが無難かもしれません。

後に管理替えを行うこともできます。

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悪徳な管理会社に注意しなければならない。

ところで不動産管理会社に行ってもらう事柄は入居斡旋と物件の管理です。

最近は双方の業務を管理会社に行ってもらっている場合がほとんどです。

さらに希望入居者像を管理会社に伝えることもできます。

例えば比較的トラブルが少ない女性のみにしてほしいとか、家賃滞納リスクのある学生はダメだといった具合にです。

勿論、近年は空室率も上昇していますので、入居者層をみやみに絞る事が賢明でない場合もあります。

あとは家賃等について協議し、決めることができますが、不動産管理会社は不動産のプロなので、適正な家賃を割り出してくるでしょう。

あまりにも相場家賃よりも高く設定すると入居者がなかなか決まらないという事態が生じますので、希望家賃よりも低い家賃を提示されても受け入れるのが無難かもしれません。

いずれにしてもアパート大家にとって、なくてはならない存在の不動産管理会社、賢く活用しましょう。

追記:管理会社は競合しています。ゆえにオーナーは立場上有利といえるかもしれません。

そのてんについては以下の記事をご覧ください。

有力な賃貸住宅会社にアパートを建ててもらい管理してもらうようになると、それに満足していると、再び同じ会社から2棟目のアパートの建設を提案されることがあります。

その事を繰り返して、2棟、3棟とアパートを建てて、しかも同じ管理会社に管理してもらっているということは珍しくありません。

もちろんアパートを管理している会社が有力な会社で、アパートオーナーの期待に応える会社ならば、それはそれで良いのかもしれません。

しかしもしも複数のアパートを所有しているならば、それぞれのアパートを別の管理会社に管理してもらえるようにするのも1つの方法となり大きなメリットがあります。

といのも管理会社を競合させることによって、管理会社の手を抜かせないようにすることができるからです。

管理会社としても、管理物件を持たなければ仕事になりません。

ですからアパートオーナーから管理替えされることを嫌がるものです。

ですからあのアパートオーナーさんは他の管理会社との契約もあるということがわかっているならば、緊張感をもって業務にあたってくれるかもしれません。

例えば修繕費用の場合、「あの管理会社で修繕してもらった時は、修繕費用は○○円だった」と言うならば、管理会社としても他社のことを意識して、修繕費用を圧縮してくれるかもしれません。

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完成間近の大東建託設計施工の木造アパート。オーナーさんが同じ大東建託でアパートを複数棟建てるケースが少なくない。

このように管理会社同士を競合させることによって、アパートオーナーが有利となるように事を進めることができるのです。

ところで所有アパートが複数棟ある場合に、それぞれ別の管理会社に管理してもらうことの他のメリットは、管理会社にはそれぞれ得意、不得意分野があると思いますが、それぞれの管理会社から賃貸住宅についてのそれぞれの情報を得ることができるということがあります。

例えば管理会社Aという会社は、入居斡旋が得意で、A社からは、満室経営を行っていくうえでの役立つ情報を知ることができるかもしれません。

一方でB社は、リフォームが得意だとすると、リフォームの分野で役立つ情報を得ることができるでしょう。

このように、複数の管理会社からアパートオーナーとしてやっていくううえでの、貴重な情報をそれぞれの管理会社から得ることができるのです。

このように競合する複数の管理会社にそれぞれのアパートの管理を行ってもらうことには大きなメリットがあるのです。

追記:国土交通省も管理会社とオーナーや入居者とのトラブルを防ぐ目的で賃貸住宅管理業の登録制度を創設しています。

国土交通省のウェブサイトによると

賃貸住宅の管理業務の適正化を図るために、国土交通省の告示による賃貸住宅管理業の登録制度を創設しました(告示公布H23.9.30、告示施行H23.12.1)。
賃貸住宅管理業務に関して一定のルールを設けることで、借主と貸主の利益保護を図ります。また登録事業者を公表することにより、消費者は管理業者や物件選択の判断材料として活用することが可能です。

賃貸住宅管理業者登録制度

引用:www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/tintai/index.html (アクセス日2020/1/15)

と書かれています。

管理会社の選択のさいは、国土交通省の登録制度に登録されている業者を選ぶのが無難といえるでしょう。20/10/14