農地は公共性が強い だからアパート転用には許可が必要


田舎暮らしをしている場合、多くは居住するための家と田んぼや畑を所有している場合があります。

私の妻の実家もそうなのですが、だんだんと年を取り畑仕事がつらくなると、農地として使っていた土地が、放置状態になってしまいます。

農業の後継者がいれば、後継者に畑仕事を行ってもらうことができますが、今の時代、子供も都会に行ってそこで落ち着いた生活を確立してしまうと、なかなか田舎に戻りたがりません。

となるともはや荒れ放題の農地を売却することを検討することになるかもしれませんが、もしも農地を売却して、その土地が宅地などにする場合は、そのエリアの農業委員会の許可がいるんだそうです。

市街地に住む私も農業委員会というものが存在することすら知らなかったのですが、妻の実家の農地の件で、時々ですが農業委員会からの書類が届くのでそのことを知りました。

瀬戸内海画像

田舎には自治体ごとに農業委員会が設置されている。

この農業委員会について農林水産省のウェブサイトによると

農業委員会は、農地法に基づく売買・貸借の許可、農地転用案件への意見具申、遊休農地の調査・指導などを中心に農地に関する事務を執行する行政委員会として市町村に設置されています。

引用:https://www.maff.go.jp/j/keiei/koukai/iinkai.html(アクセス日2019/12/18)

と書かれています。

ですから農業委員会は、農地に関する様々な事柄に、執行するための機関であるということがわかります。

ウィキペデイアにも農業委員会について興味深い説明がなされており

一般に都市部に居住している者には馴染みが薄いものであるが、教育委員会などと同様、市町村単位で設置が義務付けられている。主に、農地売買や農地転用に際し、農地の無秩序な開発を監視・抑止する役目を担っている。原則として、一般的に農地は農家要件を満たさない者への所有権移転等は認められず(新規就農など、所有権移転等により農家要件を満たす場合は認められるケースもある)、都市計画の用途指定区域にある農地を除き簡単に宅地などへ地目変更できない(用途指定区域の農地についても届出は必要)。このことは、農業委員会が許可しないためである。その背景には、農地は個人所有の不動産であるが、環境の保全や食糧の生産といった公共的役割の面を有しているからである。このため所有者の個人的意志のみで勝手に売買処分や地目の変更はできず、土地の利用や取引に一定の制限が課せられている代わりに、固定資産税などは低く抑えられている。

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/農業委員会(アクセス日2019/12/18)

と書かれており農業委員会は

・農地の無秩序な開発を監視・抑止する役目を担っているといこと

・農家要件を満たさない者への所有権移転等は認めない

・簡単に宅地などへ地目変更できない

といったことで執行する権限があるようです。

ではなぜ農業委員会による監視や抑止があるかについては、上記で書かれているように、農地は個人所有の不動産であっても、環境の保全や食糧の生産といった

公共的役割の面を有している

からなんだそうです。

最近は農業人口の減少や高齢化もいわれていますが、しかし農地というのは公共性のある重要な土地なんだなあ認識させられました。

もちろんこのことからすると、農地にアパートを建てるさいにも、農業委員会の許可がなければできないということになります。

追記:農地をアパートに転用することについては以下の記事もご覧ください。

農家の世帯数が減少しているといわれています。

わからないこともありません。

というのも農業を行っても収入が不安定で、ほとんど収益が上がらない時もあるからです。

天候に左右されます。

また出荷した農産物は市場価格が高ければ儲けがでますが市場価格が安ければ、赤字になることもあります。

ビニールハウスの維持費、ハウス内を温めるための燃料費、農薬の費用、肥料など様々な事業のための費用がかかります。

また農地であっても固定資産税がかかります。

そこで一部の農地を

アパートに転用する農家も少なくありません。

そして積水ハウスや大和ハウス工業、大東建託といった建設会社もそこに目をつけ、積極的に営業をかけてアパート建設を行っています。

では本当に農地をアパート転用することは、賢い選択になるのでしょうか。

その答えは、ケースバイケースによるということなると思います。

まずは農地をアパート転用しても良いケースについて取り上げてみますと

①その農地の立地が利便性の高い土地で、比較的安定した家賃で入居者を呼び込むことができるエリアにある。

これは絶対条件といっても過言ではありません。

なぜならばアパート経営において最も大きなリスクの1つは空室といわれているからです。

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農地のアパート転用が賢い選択になるかどうかはケースバイケース。

もしアパート経営を始めても空室が目立つならばどうなるでしょうか。

その分、家賃収入が減ることになります。

もしアパート経営を始めるにあたって銀行や農協などからアパートローンを借りているならば、返済をきちんと行っていかなければなりません。

しかし家賃収入が減るならば、アパート経営そのものが収入よりも金融機関への返済額のほうが大きくなるならばどうなるでしょうか。

そうなると収益を得るどころか、金融機関への返済が滞るようになると土地とアパートを手放さなければならないという残念な結果になるかもしれません。

ですから

アパート経営を行う立地条件

を慎重に検討する必要があります。

さらにどんなに立地的に好条件のように思えても

②周辺エリアのアパートで空室状況や家賃水準がどうかを検討する。

ということも大事です。

というのも駅から近く通勤圏にあっても周辺に競合物件があまりにも多いならば、空室問題に悩まされ家賃も高くすることはできないでしょう。

いずれにしても農地をアパートに転用するにさいしては、慎重に検討すべきてんを検討したうえでアパート経営を始めるべきでしょう。(20/12/31)