農地をアパートに転用


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完成間近の大東建託設計施工管理のアパート。

農家の世帯数が減少しているといわれています。

わからないこともありません。

というのも農業を行っても収入が不安定で、ほとんど収益が上がらない時もあるからです。

天候に左右されます。

また出荷した農産物は市場価格が高ければ儲けがでますが市場価格が安ければ、赤字になることもあります。

ビニールハウスの維持費、ハウス内を温めるための燃料費、農薬の費用、肥料など様々な事業のための費用がかかります。

また農地であっても固定資産税がかかります。

そこで一部の農地を

アパートに転用する農家も少なくありません。

そして積水ハウスや大和ハウス工業、大東建託といった建設会社もそこに目をつけ、積極的に営業をかけてアパート建設を行っています。

では本当に農地をアパート転用することは、賢い選択になるのでしょうか。

その答えは、ケースバイケースによるということなると思います。

まずは農地をアパート転用しても良いケースについて取り上げてみますと

①その農地の立地が利便性の高い土地で、比較的安定した家賃で入居者を呼び込むことができるエリアにある。

これは絶対条件といっても過言ではありません。

なぜならばアパート経営において最も大きなリスクの1つは空室といわれているからです。

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農地のアパート転用が賢い選択になるかどうかはケースバイケース。

もしアパート経営を始めても空室が目立つならばどうなるでしょうか。

その分、家賃収入が減ることになります。

もしアパート経営を始めるにあたって銀行や農協などからアパートローンを借りているならば、返済をきちんと行っていかなければなりません。

しかし家賃収入が減るならば、アパート経営そのものが収入よりも金融機関への返済額のほうが大きくなるならばどうなるでしょうか。

そうなると収益を得るどころか、金融機関への返済が滞るようになると土地とアパートを手放さなければならないという残念な結果になるかもしれません。

ですから

アパート経営を行う立地条件

を慎重に検討する必要があります。

さらにどんなに立地的に好条件のように思えても

②周辺エリアのアパートで空室状況や家賃水準がどうかを検討する。

ということも大事です。

というのも駅から近く通勤圏にあっても周辺に競合物件があまりにも多いならば、空室問題に悩まされ家賃も高くすることはできないでしょう。

いずれにしても農地をアパートに転用するにさいしては、慎重に検討すべきてんを検討したうえでアパート経営を始めるべきでしょう。

追記:農地を宅地に転換するためには、農業委員会に申請する必要があります。

農家でなければ、農業委員会についてはなじみがないかもしれませんが、各自治体に設置されています。

ウィキペディアには

農業委員会(のうぎょういいんかい)は、日本の市町村に置かれる行政委員会。地方自治法のほか、農業委員会等に関する法律に規定されている。 ・・

その職務は、別に法律の定めるところにより、農地等の利用関係の調整、農地の交換分合その他農地に関する事務を執行する(地方自治法第202条の2第4項)ことである。

農業委員会

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/農業委員会(アクセス日2020/5/18)

と書かれているとおりです。

もちろん申請ということなので、農業委員会が検討した結果、宅地への転換が許可されない可能性もあります。

その場合は、アパートはあきらめるしかないでしょう。