アパート維持のための修繕コスト どれくらい取り分ける


アパートオーナーにとって気になる事柄の1つは大規模修繕工事です。

外壁や廊下、階段などは大規模修繕工事の対象になります。

さらに屋上の防水工事も必要になってくるでしょう。

アパート画像

大東建託設計施工、大東建託パートナーズ管理の物件。

だいたいこれらの工事は10年~15年に1度周期で行うことが多いようです。

もちろん最近は積水ハウスのシャーメゾンの外壁ダインコンクリートのように、メンテナンスは30年に1度でよいというものもあります。

ですから昔のように、きちんと10年~15年周期で外壁のメンテナスを行わなければならないというわけではありません。

おそらくは今後は耐久性の強化された外壁が積水ハウスだけでなく、他のメーカーでも開発されて広まっていくことでしょう。

さらに大東建託との35年の一括借り上げ契約で、アパートオーナーをしている場合は、大東オーナーの60~70%が加入しているフルパッケージプランの場合、当初の30年間は大東建託パートナーズがほとんどすべての修繕費用を負担するというものもあります。

この場合もアパートオーナーさんは大規模修繕工事の費用のことで気をもむことはないでしょう。

しかも30年ですから30年もすれば、銀行のローンは多少まだ残っているかもしれませが、しかし、その後に、いろいろと修繕費がかかりそうならば、思い切って建て替えをすることもできるかもしれません。

もちろんこのフルパッケージプランの場合は毎月の家賃の5%程度がそのために引かれるそうですが。

しかし通常は大規模修繕工事でどれくらいの費用がかかるかは、心配の種にになります。

いつ行うかの目安ですが、外壁の場合は、目立つクラックがあるとか、塗装剥がれ、破損等が著しい場合は、速やかに修繕工事に入る必要があるでしょう。

また外階段の鉄部の錆びなどが、浸透しないように修繕したりする必要がある場合があります。

ところでこの修繕費用ですが、大東建託のフルパッケージプランのように、家賃の5%程度を取り分けておけば良いという考えもあります。

もちろんそれで十分な場合もありますが、私の考えとしては家賃の7%以上は修繕費に、さらに改修費用(リノベーション等)として7%、合計で15%を取り分けておくのが良いでのではないかと考えています。

いずれにしてもアパート経営にはアパートに維持管理コストがかかるということを意識しておきましょう。