5年毎の市街化区域の用途の変更で既存不適格物件になってしまったら・・


私の賃貸住宅があるエリアにあるのですが、築年数は数十年は経過しているような古いマンションで、不自然にポツンと1棟のみが建っているということがあります。

実際のところ、駅前などの商業エリアでは高層の建物を建てることができますが、最近では住宅エリアでは、高層のマンション等を建てることはほぼ難しくなっています。

先回の記事

市街化区域も13の用途に区分 エリアによっては厳しい規制も

書きましたが、市街化区域では13の用途に区分されており、そのうちの低層第一種低層住居専用地域や低層第二種低層住居専用地域では、高層の建物を建てることができなくなっているのです。

ですからその不自然に建っている高層マンションは低層第一種低層住居専用地域や低層第二種低層住居専用地域に区分される以前に建てられたものではないかと思われます。

ところでこの用途ですが、決められたらずっとそのままで変更がないというわけではありません。

例えば中高層第一種中高層住居専用地域だったところが、しばらくすれば低層第一種低層住居専用地域へと変更になることがあるのです。

そして用途区分の見直しは

5年毎に

に行われます。

ですから当初は合法だった建物への規制が厳しくなり、用途区分にそわない建物になってしまうこともあるのです。

マンション画像

市街地にある高層の分譲マンション。

このような状態を

既存不適格

と言います。

ウィキペディアには

既存不適格(きそんふてきかく)は、建築・完成時の「旧法・旧規定の基準で合法的に建てられた建築物」であって、その後、法令の改正や都市計画変更などにより、現行法に対して不適格な部分が生じた建築物のことをいう。
建築基準法は原則として「着工時」の法令や基準に適合することを要求しているため、着工・完成後に法令の改正など、新たな規制ができた際に生じるものである。そのまま使用していてもただちに違法というわけではないが、増築や建替えを行う際には、法令に適合するよう建築しなければならない(原則)。
当初から法令に違反して建築された「違法建築」や「欠陥住宅」とは区別する必要がある。

既存不適格

引用:https://ja.wikipedia.org/wiki/既存不適格(アクセス日2020/2/19)

と書かれています。

この既存不適格物件については

・そのまま使用してもただちに違法になるわけではない

・増築や建替えを行う際は、法令に適合するように建築しなければならない

・違法建築物とはみなされない

ということですが、建築前に役所などで用途の変更が将来、行われる可能性があるかどうかを尋ねてみることがよいでしょう。