築古なアパートでも買い手はみつかる!!


コスモス画像

築年数が古いアパートでも売却は可能。

私の所有物件がある周辺エリアが比較的入居者需要がありますが、時々ですが物件のオーナーさんが変わることがあります。

築20年以上のファミリー向けマンションや小ぶりなアパートなどでも、売れています。

そして物件オーナーさんが変わる事情は様々です。

地主さんで、病院の先生をしているマンションオーナーさんがおられますが、そこそこの規模の賃貸マンションを数億円で売却できたようです。

また築年数が数十年たった戸数4戸程度のアパートのアパートオーナーさんも変わりましたが、売却したお金で分譲マンションを購入したようです。

もちろんなかには、オーナーさんが破たんしたために、オーナーさんが変わった物件もありますが。

いずれにしても、築年数が数十年のアパートやマンションでも売れないことはないのです。

なかには減価償却費を膨らませる目的で築古のアパートを買う方もおられます。

例えば築19年のアパートを購入した場合の減価償却は6年で償却することができます。

築30年ならば減価償却は4年です。

つまりは築古のアパートを購入して減価償却費を膨らませて、効果的に節税を行うことができるというわけです。

おそらくは国民健康保険料も軽減させることができるかもしれません。

アパート画像

大東建託施工管理の築古アパート。

ですから売却できないことはないのですから、最初に土地の値段ぐらいのアパートなどを購入しておくならば、さほど売却時に損をすることはないかもしれません。

例えば土地価格が4000万円ほどのところで4000万円の築古なアパートを購入するならば、売却時もさほど下がっていないかもしれません。

もちろん土地価格については、年数とともに下がるということはありません。

さらに売却しなくとも減価償却目的での購入だったならば、減価償却を使い切ったならば、建て替えをすることによって再び減価償却費用を膨らませることができます。

ところで物件の売買については、入居者需要がまるっきりないエリアでは、苦戦します。

ですから上記の事柄は、あくまでも入居者需要があるエリア、ある程度はあるエリアでの事です。

厳しい現実ですが、入居者需要がまるっきりないエリアでは売ろうにも売れません。

にっちもさっちもいかない状態です。

追記:築古な物件の売買のさいに、蓄えたキャッシュから購入する場合は、問題はありませんが、金融機関からの融資によって購入する場合には、金融機関の審査で却下される可能性があります。

というのも金融庁も不動産向け融資の監督を強化しているからです。

例えば金融庁のウェブサイトには金融機関の対応として求めてる事柄について以下のようなことが書かれています。

融資審査において、物件の売買価格の妥当性を検証するとともに、事業性融資と判断される場合には、物件の生むキャッ シュ・フローを基礎として融資全期間にわたる収支シミュレーションを行うこと。

投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果(主なポイント)

引用:https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF(アクセス日2020/2/25)

と書かれており審査のさいに

・融資全期間の収支シュミレーションを行うこと

が求めれています。

それで家賃相場の高いエリアならば、そして売買価格もそこそこならば、審査で融資が承認されるかもしれませんが、家賃相場が低ければ審査で却下されるかもしれません。