設計監理方式(コンサルタント)のデメリット


マンション画像

分譲マンションの区分所有者は共有部分の設備の大規模修繕費用を負担する必要がある。

世帯数の多い分譲マンションになると、大規模修繕工事はほとんどの場合、設計監理方式つまりはコンサルタントに一任して大規模修繕工事を行うことが多いことと思います。

この設計監理方式、つまりはコンサルタントに一任しての大規模修繕工事のメリットは大世帯マンションの場合の意見の集約にはコンサルタントに一任したほうが効果的であるということ、また良識のあるコンサルタントに一任できれば、施行業者の選定のさいに競争入札制を取ることによって施工コストを抑制することができること、さらに不必要な工事をしないようにように監理することによってもコストを抑えることができるというてんにあります。

ですから多くの大規模修繕工事においては設計監理方式が取られることがあるようです。

しかし実際には幾らかのデメリットも最近は指摘されています。

どのようなデメリットでしょうか。

その1つが設計監理方式によってコンサルタント料が発生するというてんです。

どれぐらいの料金がかかるかについては管理組合サポートのサイトの「大規模修繕のコンサルタント費用の相場は?」の記事によると

大規模修繕工事のコンサルタント費用相場は、
戸あたり約2~3万円
総工事費用の約5~10%
のいずれかとなります。

引用:大規模修繕のコンサルタント費用の相場は?

(最終閲覧日2018/5/14)

と書かれています。

花画像

設計監理方式にも幾つかのデメリットがある。

ですから例えば3000万円規模の大規模修繕工事となると150万円~300万円がコンサルタントの費用となります。

もちろんこれはあくまでも目安なので、種々の要因で変動しますが、いずれにしてもコンサルタント料そのものは安くはありません。

さらに悪質なコンサルタントに一任した場合、施工業者の選定のさいに、競争入札の効果が働かずに談合のような形で選定されてしまい結果的には区分所有者たちの費用負担が大きくなってしまうということも生じえます。

ですからくれぐれもコンサルタントの選定には注意しなければなりません。

さらに施工業者の下請け、さらにその下請けが工事を請け負うといった形になって中間マージンが発生することもあります。

ですからコンサルタントに一任する設計監理方式にも注意すべきデメリットがあるのです。

とりわけ最近は、悪質なコンサルタントが、施工業者からバックマージンを取っている実態が明らかにされており、そのために結果的には施工費が高くなり、その負担はマンションの区分所有者たちが負っていることが暴露され社会問題となっています。

ですから設計監理方式で工事を行うにしても適正に物事が行われていることを物件オーナーがきちんと監視監督することが必要です。

追記:設計管理方式に対して、責任施工方式があります。

責任施工方式は施工業者に調査診断から改修設計、資金計画、実際の工事まで全てを一任する方式のことです。

管理組合は、信頼のおける数社や、競争入札で選定した数社の施工業者に、調査診断や修繕計画、工事費見積もりなどの提出を求め、一社を選定することになります。

この方式のメリットとしては初期の段階から、施工業者が関わることで、施工性、例えば工事中の仮設計画や工事実施手順等に配慮した検討や綿密なスケジューリングが可能になってきます。

そして設計監理方式のような専門家の費用を必要、つまりはコンサルタント料がかかりません。

デメリットはとしては、設計と施工が一体化するため、工事内容と費用内訳の関係が不明瞭となりやすい場合があります。

ですからやはりこの場合でも、施工業者の選定が重要になってきます。

いずれにしても大規模修繕工事は建物の維持のためには避けられないものであり多額の費用と期間を要するものとなります。

慎重に検討し、悪徳業者にひっかからないように注意したいものです。