大きな物件を1棟だけ持つことのデメリット


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大きな物件を1棟だけ持つこにはデメリットがある。

私の所有物件のある近くに12階建て、1階につき10戸数ほどのある大規模な賃貸マンションがあります。

駅にも近いところにある物件ですが、120戸数があって家賃がすべて6万円とすると、1カ月の家賃は総額で720万円になります。

本当にスゴイ賃貸マンションですが、もしも120戸数を所有しているならば、120戸数すべてを1つの建物内に所有しているほうが良いのでしょうか。

それとも建物を数棟を持ってトータルで120戸数を所有しているほうが良いのでしょうか。

これはあくまでも投資の視点からの見方ですがリスクを抑えるうえでは

分散投資が望ましいといわれています。

この原則をアパート経営にあてはめるならば、できるだけ物件はあちらこちらと分散して持ったほうが良いということになります。

もちろん建物のメンテナンスという視点からは、分散させるよりも、1棟にまとめたほうがメンテナンスのコストは抑えられるのかもしれません。

しかしコストを度外視して考えるならば分散させたほうがリスクヘッジになるというのです。

例えで考えてみましょう。

2107年に神奈川県の座間市で凄惨な事件が起きました。

きっとご存知だと思いますが、事件が起きたのは1つのアパート内においてです。

ではその事件のあと、あのアパートはどうなったでしょうか。

おそらくはアパート経営が大変になり、その後解体されることになるかもしれません。

さらにその近所の賃貸アパートからも退去が続出し、トッバチリを受けている可能性もあります。

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分散させたほうがリスクは抑えられる。

このように1棟頼みになると、その1棟がなんらかのトラブルに直面すると、すべてがダメになってしまう可能性があるのです。

一方で、アパートを数棟以上、エリアを分散させて所有しているならば、そのうちの1棟がなんらかのトラブルが生じても、他の棟で生じた損失を埋め合わせていくことが可能です。

私も所有マンションがある主要駅近くにあるおかげで、空室は少なく家賃もそこそこのレベルを維持していますが、もしこの駅になんらかの事が生じ、駅がなくなってしまうならば、どうなるのだろうと考えてしまうことがあります。

もちろん乗降客が多い駅がなくなることはめったに生じることではありませんが、1棟頼みとなると、そうした事柄が心配になってくるものです。

ですから投資の視点からするならば大きな物件を1棟だけ持つことのデメリットとなるのです。

追記:アパート経営の理想としては、まずは1棟のアパート経営から始めて、物件力が落ちる言われている築十数年ほどでその物件を売却する。

その十数年の間にも、新しい物件を持つことを物色し、不動産の規模の拡大を計るという方法りますが、この方法には容易ならざる事柄があります。

それは

①煩雑な手続きを頻繁に行うことになる。

②銀行が不動産規模の拡大のための不動産担保融資を行ってくれるかどうかが不透明。

といった理由があります。

しかしこの通りに行うことができ、物件力のある物件だけを数棟だけをエリアを分散して所有していることは強みです。

ついでに管理会社も、それぞれ分散させて、どの管理会社が良いかについて試してみることもできるかもしれません。

そしてこの管理会社はオーナーにとってベストな管理会社だということを確信できるような管理会社があるならば、その管理会社に所有物件の多くを管理してもらうこともできるでしょう。

もちろんこれは、あくまでも理想で、その通りにはなかなかできないものですが。

しかしリスク回避のためには分散して投資するという鉄則は、アパート経営においても、ある程度あてはまる事柄だと思います。